违约金订太低，损失咋索赔？

　　
“在台湾，因为地方小，如果会这样说话不算话，那不被骂死才怪。来这边也没多想，才把违约赔偿金订得太低。”
　　厦门商报记者 | 陈怀安
　　
　　台商何小姐租下一间店面，是因为房东承诺一年后将隔壁的店面也租给她。不料，一年后，房东又将店面租给了别人。“问题是，当初约定的违约赔偿金很少，而我们才刚花了不少钱对店面进行装修。”日前，何小姐拨打本刊热线5581363向记者诉说自己的遭遇，她说：“如果解除租约，只照合同上的金额赔，我可就亏太大了。我可以要求更高的赔偿金吗？”
　　来自台北的何小姐从2008年开始在厦门经营台湾美食店。她以每月5000元人民币的价格，向同是台商的赖先生租下了一间店面。
　　“其实我们看中的是隔壁那间，只是那间房东已经租给别人了，合同还有一年多到期。”何小姐说，她看中的那间店面虽然有在转租，但只能租一年多，她不愿意。于是房东赖先生对何小姐说：“可以先租这间，等隔壁那一间的合同期满了，就把两间一起租给你。”
　　何小姐表示同意，“同样是台湾人，就觉得什么都好商量。”她与赖先生签下一份租赁合同。合同中约定：何小姐与赖先生第一间店面的租期为3年，如果一年后租下第二间店面，那么又以两间一起租3年为期；月租金5000元人民币，每半年交一次店租，须提前15天交等。此外，合同中还特别约定，隔壁那间店面与他人租约到期后，赖先生须将它租给何小姐，何小姐须租用。
　　“当时出于信任，违约赔偿金只是‘意思性’地约定5000元人民币。”何小姐告诉记者，因为是对方把自己招进来，所以觉得对方不至于不将店面租给自己。“在台湾，因为地方小，如果会这样说话不算话，那不被骂死才怪。来这边也没多想，才把违约赔偿金订得太低。”
　　何小姐租下店面后，隔壁那间店面已被转租出去，有人租下经营起茶饮店。“我店面不够用，但还是将就了一年，就是为了等他把那个店面租给我。”何小姐表示。
　　到了2009年下旬，何小姐还将店面装修一新，准备扩大经营。没想到，装修后没多久，何小姐就听说房东不久前已经将店面租给了茶饮店。“连个招呼都没打，全然不把我们的约定当一回事。”何小姐很气愤，但她并没有直接找房东理论。
　　交店租的日子到了，何小姐才接到房东太太的电话。房东太太是来催租金的，而且表示要涨店租。何小姐更生气了：“我还没有追究你违约的事情，你却反而提涨租金？”
　　房东太太表示，第一年是以最优惠的店租招商，如今自然要涨租金；至于店面租给茶饮店的事情，“你的电话号码全换了，根本联系不上人。我那边的店面租期到了，我不可能请茶饮店搬走，空着店面等你做决定吧？”
　　何小姐却认为，不能以联系不上作为借口。她想追究房东的违约责任。但这样一来，“约定的违约赔偿却只有5000元，”而她刚花钱装修了店面，如果解除合同的话，除了违约金，她不知道可不可以要求对方赔偿自己的损失？
　　（文中人物采用化名）
 
【法律点评】
    北京市东元律师事务所厦门分所 陈华河：
　　本案主要涉及约定违约金与赔偿实际损失之间的关系。
　　根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，和《合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，我们可获知违约金和赔偿损失并不属于法律强制性规定，而是合同各方可以自主选择的内容。也就是说，合同当事人可以自主约定违约方向守约方支付违约金或者赔偿实际损失，也可以约定既支付违约金又赔偿实际损失。
　　此外，根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”同时，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条进一步明确了“请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”、“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为‘过分高于造成的损失’”，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。
　　从本案上看，何小姐和赖先生签订的房屋租赁合同属于附条件的合同，赖先生未履行“隔壁那间店面与他人租约到期后，赖先生须将它租给何小姐”的特别约定，违反了双方所签订的合同，应当向何小姐承担违约责任。如果何小姐认为约定的违约金明显低于实际损失，则可以向人民法院请求增加违约金，但何小姐应当根据民事证据规则的相关规定对其实际损失进行举证。
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