房屋产权纠纷案代理词

发布日期：2010-08-25 作者：超级账号5律师

代理词

尊敬的法官：
本案的焦点问题是第三人李某的房屋买卖合同是否有效，翻建行为是否合法，以及所办土地使用证是否有效，进而是否享有房屋所有权。围绕这些焦点问题，代理人发表以下代理意见。
一、该房屋买卖契约因是在上诉人张某与被上诉人王某权属有争议的情况下进行的交易，是一份违法合同，依法应认定为无效合同。
1997年4月10日，原一审法院将将北边一间房屋判给张某。王某上诉后，7月15日市中院将北边一间房屋错判给王某。二审判决作出后，上诉人即申请再审，并告知第三人李某该北边一间房屋属于有争议的房屋，让其不要购买。1997年11月市中院再审判决恢复了一审判决的内容，即将北边一间房屋判决归张某所有。《城市房地产管理法》第38条第5款规定：“下列房地产不得转让：(五)权属有争议的”。第三人明知该房屋权属有争议而买受，违反了《城市房地产管理法》第38条第5款的此项强制性规定，依据《合同法》第52条第5款之规定，该合同应认定为无效合同。一审法院将之认定为成立并以之对抗上诉人的房屋所有权，明显错误。
二、依据该房屋买卖契约的约定，该合同本身至今仍未生效。
该房屋买卖合同第九条约定：“本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。”依据该合同的此项规定，该合同是一份附生效条件的房屋买卖合同。根据《合同法》第45条第1款规定附生效条件的合同，自条件成就时生效。该合同虽然经过公证，但是一份附生效条件的房屋买卖合同，而该合同时至今日仍未生效，即合同在被上诉人与第三人之间不产生任何权利义务关系，第三人没有参加房屋所有权确权案件的诉讼主体资格。第三人李某与被上诉人王某所签订的房屋买卖合同虽然经过双方签字并公证，但第三人李某也只能向被上诉人王某主张债权请求权，不发生所有权转移效力。在原房屋所有权确定后，上诉人可以就新建成的两层房屋向被上诉人及第三人李某依法主张恢复原状，所花费的建造费用应由被上诉人及第三人自行协商解决。
三、依据该房屋买卖契约第四条之约定及合同法的规定，第三人只能向被上诉人只主张债权请求权，不能对上诉人的房屋主张所有权。
该房屋买卖契约第四条约定：“甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经注损失，甲方负责赔偿。”该约定明确了第三人主张权利的主体是被上诉人，即第三人只能依据该条约定向被上诉人主张经济损失赔偿权利。
此外，依据合同相对性的原理，第三人与被上诉人之间发生了房屋买卖合同关系，在发生纠纷时，第三人只能向合同的相对人主张债权权利，而不能扩张到合同以外的当事人。即第三人只能依据合同法的规定向被上诉人主张损失赔偿，而不能对房屋主张所有权。
四、第三人的两次翻建行为均是侵权行为，不应受到法律的保护。第三人分两次向碑林区建设局城市管理科办理的翻建手续，第一次是1997年6月2日，第二次是1999年，这两次第三人均是以王某之父的名义进行申请的。这种欺骗政府土地部门而办理房屋翻建手续而进行的翻建行为，不仅是违法的，而且侵犯了上诉人的房屋所有权。由于王某之父是王某之父，上诉人在进行房屋确权之诉中，也只能以王某为权属争议人进行诉讼，而无法直接追究第三人的侵权责任。
五、第三人办理的土地使用证违法，不能作为其享有房屋权利的依据。
2000年10月24日，第三人在无房产证的情况下，在土地部门办理的该房屋土地使用证，违反了我国法律关于房屋和土地的房地一体主义原则。《城市房地产管理法》第61条第3款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”原生效判决确定上诉人享有北边一间房屋的所有权，相应的上诉人即享有该一间房屋所占土地的土地使用权。第三人在不享有北边一间房屋产权的情况下，所办理的土地使用权证书是违法的，不能以此为依据将市中院再审判决对房屋权属所确定的内容否定。
综上所述，第三人与被上诉人所签订的房屋买卖契约是一份无效合同，并且所附条件一至未成就，第三人是债权人只能向合同相对人主张债权请求权，翻建行为违法并且对上诉人构成侵权，所办理的土地使用证违法，请法庭考虑到以上因素，依法撤销再审的一审法院裁定，维持原一审所作的民事调解书。
此致
西安市中级人民法院

                                 代理人：齐伟
                                 2009年11月20日

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