浅论不动产善意取得及适用条件（中）

1984年8月30日，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》专门规定第六部分“房屋问题”，其中第55条规定：“非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。买方不知情的，买卖关系是否有效，应根据实际情况处理。其他共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效。”该条文的基本精神，承继了1979年上述司法解释后一部分内容，除文字表述更为准确以外，其三条处理规则没有原则变化。

（二）贯彻执行《民法通则》司法解释的规定

《民法通则》实施后，1988年最高人民法院制定了《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》，规定了第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”这是我国司法解释第一次正式、明确地确认不动产善意取得制度。

研究本条司法解释与前述三条司法解释之间的关系，可以看出我国最高司法机关在不动产善意取得法律适用上的思想演变过程，它从合法房屋买卖应保护双方权利开始，发展到非所有权人出卖他人住房为无效，部分共有人擅自出卖共有房屋买方不知情应依实际情况处理；继而提出了造成房屋买卖关系无效应由过错方负责赔偿的意见；最后，在上述基础上，完整地提出了“部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的意见。从中可以看出，最高人民法院的前三个司法解释为贯彻执行《民法通则》司法解释第89条作了量的积累，为不动产善意取得制度奠定了基础，而贯彻执行《民法通则》司法解释第89条则产生了质的飞跃，明确确立了这一制度。

本条司法解释尽管规定的是对共同共有财产可以适用善意取得制度，但其实质是指共同共有的不动产，主要是指共同共有的房屋，这可以从四个司法解释前后相继的关系得到证明。应当看到的是，第89条规定的并不是全部的善意取得制度，而仅仅适用于共同共有财产特别是共同共有房屋买卖的场合，但它确认对于不动产也有条件地适用善意取得制度，是具有重要意义的，是《物权法》规定不动产善意取得制度的本土司法实践经验基础。

（三）《物权法》第106条规定的不动产善意取得制度

《物权法》规定第106条确立不动产善意取得制度，最主要的，就是基于最高人民法院关于共同共有不动产可以适用善意取得的司法解释。共同共有不动产交易中善意取得的基础，是共同共有人对共同共有财产的处分权。共同共有人行使对共同共有财产的处分权有三点要求：（1）在共同共有期间，共有人不能处分全部共有财产，而只能处分共同共有财产的一部分。（2）共同共有财产的处分权属于全体共有人，处分共同共有财产必须经全体共有人一致同意，包括明示和默示。（3）如果共同共有人之间协议约定某共有人为共同共有代表权人，则有权代表全体共有人处分共同共有财产。
对无代表权的共同共有人未经全体共同共有人一致同意而擅自处分共同共有不动产，依据不同的价值选择，可以有以下三种不同的法律后果：（1）依出让人无权处分而确认不动产买卖关系无效。（2）依物权公示原则确认不动产买卖关系有效。（3）依保护善意第三人合法权益的原则，确认适用善意取得制度。最高人民法院依第三种选择，采取折衷主义的立场，既能维护共同共有人的共同利益，又能维护交易规则和交易秩序，兼顾交易的静态安全和动态安全，着力于保护善意买受人的合法权益，最为可取。《物权法》第106条规定当然包含这种含义。

更重要的是，立法机关认为，善意取得制度常被认为仅适用于动产，其实不然，不动产也适用于善意取得制度。瑞士就有不动产的善意取得，其《民法典》第973条规定：出于善意而信赖不动产登记不的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。因此，善意取得既适用于动产，也适用于不动产，当事人出于善意从无处分权人手中购买了房屋并登记过户，善意人取得房屋所有权。[3]将善意取得制度适用于不动产交易领域，可最大限度地保护善意第三人的利益，从而促进社会主义市场经济有序地发展。[4]

据此，我国不动产善意取得制度定型，内容包括：（1）按照规定和司法实践经验，我国不动产善意取得制度适用范围是：第一，在登记错误的情况下，善意的买受人因相信登记而购买了不动产，如果符合善意取得的构成要件，应当即时取得所有权。[5]第二，共同共有不动产的共有人擅自处分不动产，买受人相信其具有全部的处分权而善意购买不动产，符合不动产善意取得的构成要件的，也即时取得不动产所有权。本案属于第一种情形，是善意买受人相信不动产登记簿的登记而购买不动产。（2）不动产善意取得的构成要件，《物权法》第106条已经明确规定：一是出让人无处分权，二是买受人为善意，三是合理价格转让，四是按照法律规定已经进行不动产物权变动登记。（3）不动产善意取得的法律效力是：具备上述三个要件，受让人即时取得转让的不动产的所有权；原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。（4）不符合上述要件的，不发生善意取得的效力，所有权人有权追回被转让的不动产。
三、对本案是否构成不动产善意取得的分析
根据本案的案情，我对本案分析如下：

（一）刘金龙骗取张焕房产证和房屋钥匙出卖张焕所有房屋属于无处分权人

构成不动产善意取得，不动产交易的出让人必须非所有权人或者是共同共有人。这两种身份的人，实际上都是无处分权人，但有所区别：（1）相信不动产登记的善意取得人，则为完全的无处分权人。因为出让人是非所有权人，其根本无权处分不动产，其处分行为一律无效，因此才会构成善意取得。（2）擅自处分共有不动产的共有权人，是无全部处分权人，出让人对不动产享有完全的所有权，则其处分应为正当的行为，只要交易符合买卖合同的要求，则不存在交易无效的问题。如果出让人是按份共有人，则应按照按份共有财产处分的规则处置，亦不发生善意取得的适用问题。只有出让人是共同共有人，才会出现出让不动产时既享有一定权利，又不享有完全处分权的情况，因而才有善意取得制度适用的可能性。

在本案中，刘金龙肯定是无所有权人。他通过欺诈手段，谎称自己要购买张焕的房产，骗取其信任，通过“掉包”的手段骗取其房产证，并且拿到房屋的钥匙。在具备了这样的条件下，就具备了行骗的条件，让李大庆有充分理由确信刘金龙就是该房屋的所有权人，就是张焕，与房产登记簿以及房产证上记载的所有权人一致，具有全部的处分权。据此，本案构成《物权法》第106条规定的善意取得的前提条件，即无处分权人处分不动产或者动产，刘金龙就是无处分权人。