转败为胜的卖房纠纷

发布日期：2011-02-21 作者：110网律师

律师手记： 转败为胜的卖房纠纷
罗军民

代理阶段：二审
代理结果：胜诉
代理难点：卖方是否具备解除房地产买卖合同的条件

2010年4月21日，因卖房纠纷一审败诉的陈先生要求与我见面，言谈中得知：09年8月，陈先生将自己位于浦东的房产作价180万出卖王女士，由于王女士没有按照合同约定期限支付房款，再加上房价爆涨，出卖人陈先生要求解除双方签订的房屋买卖合同，买受人王女士不同意并起诉至法院要求陈先生继续履行合同并协助办理过户手续，法院一审支持了王女士的诉请。陈先生认为王女士逾期付款存在违约、自己解除房屋买卖合同符合法律规定，面对一审败诉结果，希望借助专业律师的帮助有针对性的上诉。
根据一审判决及相关材料，我初步分析一审败诉原因系：案情把握不足，解除合同条件中，缺乏相应的证据要件。《房地产买卖合同》第九条对合同解除进行了明确约定：买方逾期未付款，卖方应书面催告买方，自收到卖方书面催告之日起五日内，买方仍未付款的，卖方有权单方解除合同。从合同约定来看，出卖人陈先生解除合同必需满足三条件：1买方存在逾期未付款；2、卖方对买方进行书面催告；3、买方收到催告之日起五日内仍未付款。只有满足上述3条件，陈先生才可以解除房屋买卖合同。一审法院判决陈先生败诉的主要原因是认为没有证据证明出卖人陈先生对买受人王女士进行过书面催告，解除合同缺乏要件。因此，陈先生能否提供对王女士进行过书面催告的证据系本案二审的关键。
经了解： 2009年10月15日，出卖人陈先生向中介公司送达了要求买方王女士支付房款的催告函，中介公司职员在催告函中签字保证于当日转交买方王女士。次日，陈先生通过快递向王女士送达催告函但遭拒收。
二审开庭前，本律师经调查惊奇发现，居间介绍的中介系买方王女士丈夫李某投资的个人独资企业，李某任法人。中介职员签收催告函时其丈夫李某在现场，中介职员在得到李某同意后才在催告函上签写“保证同日送达买受人王女士”的承诺内容，多位在场证人目睹了这一事实。
二审法院根据本律师调查的相关新证据，审理认为买受人王女士丈夫李某投资的中介公司与王女士存在密切关联，出卖人陈先生的书面催告函已送达中介公司，中介公司在签收的催告函中明确保证将该催告函在同日转交买受人王女士，并且中介公司职员签收催告函时买受人丈夫李某明知催告函内容并同意其职员书写承诺内容，即催告函送达了买受人王女士的丈夫李某，应视为催告函也送达了买受人王女士。因此，出卖人陈先生要求解除合同的条件已经成就，依法有权解除合同。终审判决撤销原判，解除房地产买卖合同。
在房价爆炸的今天，出卖人为追求经济利益随意反悔要求解除房地产买卖合同而起诉至法院的不在少数，司法实践中，法院从诚实信用及维护交易安全的原则出发，法院一般不会支持出卖人解除合同的诉请。但确已达到合同解除的法定条件或约定条件时，则另当别论。

走专业化道路，做专家型律师——
本案承办人：上海—罗军民律师

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