从本案看能否执行房屋使用权?
发布日期:2011-03-19 文章来源:北大法律信息网
2008年7月1日,原告王某与被告薛某签订房屋买卖协议一份,被告将拆迁安置在市区某处的202室房屋卖给原告,约定出售价格为3800元/平方米,安置房面积实为123.88平方米。协议签订后,原告先后支付被告房款共计205000元。但被告从拆迁安置办公室领取了双方交易的房屋后并未交付给原告。原告因此提起诉讼,要求被告交付房屋,并协助办理房产过户手续。法院在审理中查明,双方交易的房屋尚未办理房产登记,被告在诉讼过程中也未能补办房产登记,或将出售的房屋直接登记到原告名下,被告将没有登记的房屋出售给原告,不符合法律的规定。故人民法院判决,原、被告签订的合同无效,被告返还原告购房款205000元及利息。判决生效后,被告薛某未能履行返还购房款的义务,原告王某遂向法院申请强制执行。法院在执行中,查明被执行人薛某除双方交易的拆迁安置房外,无其他财产可供执行,而拆迁安置房未办理房产登记,无法拍卖变现。案件执行陷入僵局。
【执行结果】
法院执行局经讨论合议,并向物价部门询价后,决定将涉案拆迁安置房的使用权以月租金为1200元抵偿给申请执行人,待房屋具备拍卖变现条件时再行处置。
【析案】
本案涉及到两个问题:
一、未经权属登记的房屋不得出售。《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《中华人民共和国合同》第五十二条第五项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。联系到本案,被告薛某将未经权属登记的拆迁安置房卖给原告王某,违反了国家强制性规定,双方签订的合同应属无效合同,被告薛某应当返还原告王某购房款。
二、房屋使用权也是一种财产权,可以为法院执行。涉案拆迁安置房虽然不具备转让变现的条件,但仍然具有使用价值,法院可将房屋裁定给申请执行人使用,以租金抵偿债务,已相抵的部分视为已受清偿。但执行人员采用此种执行措施时应注意:1、应保障被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。2、房屋使用权的价值应经有权部门核定。3、拟处置房屋使用权上不存在第三人的租赁权。4、当有多个债权指向待处置房屋使用权而房屋使用权不能分割时,不宜采用房屋使用权以物抵债。
【作者简介】
朱萍,江苏省邗江法院执行局任职。
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