浅析我国不动产登记制度

《物权法》的颁布实施对于确立财产基本归属秩序，维护和实现我国基本经济制度，保障社会主义市场经济发展和维护广大人民的利益都有着重要的意义。不动产登记制度是《物权法》的重要内容，对明确财产关系有重要作用。笔者试从不动产变动模式、物权登记的公信力等方面探讨不动产登记制度及其意义，以便能在司法实践中更好的运用该制度。
一、我国物权变动的模式

所谓物权，简单地说，就是权利人对物的权利，是指自然人、法人直接支配不动产和动产的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。我国《物权法》第2条规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。理论上认为，在基于法律行为的物权变动中，主要有三种规范模式：意思主义、物权形式主义、债权形式主义。

意思主义，也称债权意思主义，是指物权变动只需当事人作出买卖、赠与等意思表示即可生效，动产的交付、不动产的登记不是物权变动的生效要件。物权的变动乃是债权行为的必然后果，并不存在单独的物权行为。

物权形式主义，是指物权因法律行为而变动，在债权行为之外，还须当事人之间另有物权变动的意思表示，并且履行登记或交付的法定形式，才能发生物权变动的法律效果。

债权形式主义，是指物权因法律行为而变动时，除有债权的合意之外，还必须履行登记或交付的法定形式，才可生效。

对照以上三种模式，通过对物权法第9条、23条、25条的规定的分析，我们可以总结出我国的物权变动模式的要点：第一，引起物权变动的法律行为必须是有效的法律行为；第二，登记是不动产物权变动的生效要件；第三，交付是动产物权变动的生效要件；第四，对于船舶、飞行器、机动车等重要交通工具的物权变动，非经登记，不得对抗善意第三人。由此可以看出我国物权变动以债权形式主义模式变动为主。而纵观整个物权法，物权的变动依据当事人之间的意思表示一致即可成立的，只有土地承包经营权和地役权（物权法127条，158条）。由此我们可以得出结论：我国的物权变动，采用的是以债权形式主义模式为主，例外采意思主义为辅的立法原则。

二、确立了以更正、异议、预告登记制度的纠错防错机制

我国《物权法》第十九条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”；第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”为了进一步维护登记的公信力，《物权法》建立相应的纠错机制，允许权利人、利害关系人申请更正登记。在不动产登记簿记载的权利人不同意更正的情况下，《物权法》赋予利害关系人申请异议登记的权利。所谓的异议登记是因登记错误而在不动产登记薄中记载的目的在于对抗现行登记公信力的登记。异议登记的基本功能旨在提醒交易者注意被提出异议抗辩的权利的真实性，以该权利为对象的交易可能会因此不受法律保护。无论第三人是否查阅登记簿都要受到异议登记的约束，而不能以不知该登记为由提出抗辩。

在商品房或二手房买卖中，由于签订房屋买卖合同、付款与办理产权登记之间存在一定的时间差，不良房产商或房东一房多卖，最后也许只有出价最高的买受者得到了产权证；更有甚者，交了钱甚至装修入住后，才知该房产本已抵押给他人。买受人的利益因此受到极大损害。《物权法》为防止这种情况的发生规定了预告登记制度。

三、区别不动产物权别动的原因与结果——没有登记合同依然有效

我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”合同是否有效，从签订之日就已经确定，而不能通过合同是否履行反过来决定合同的效力。合同的效力是独立存在的，合同是否履行，涉及的是当事人是否违约的问题。以不履行合同，没进行物权登记，来否定合同效力，其结果会鼓励违约行为，破坏市场经济的基本交易规则。故不能以结果的无效来抗辩否定原因合同行为的无效。

由此可也看出本条对物权变动的原因行为与物权变动的效果作了区分规定。已发生物权变动为目的的原因行为，即当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭物权的合同，属于债权法律关系的范畴，其成立、生效等问题均以债权法的规定处理，而登记只能影响当事人物权变动的效果或者影响其权利对于第三人的效力。也就是说物权变动的合同与物权变动本身是两个法律事实。在未能发生物权变动的情况下，不能否定有效成立的合同的效力。

综上，我国的《物权法》为确立不动产登记公示制度，赋予登记公信力，从统一登记机关开始，建立实质审查制度和登记错误赔偿机制，确立更正、异议、预告登记制度进行纠错、防错，力求建立一个有序的财产归属秩序，维护市场经济的统一有序。

靖边法院 苏海生 王芳