浅论商品房买卖纠纷

近几年来，我国房地产业快速发展，商品房买卖从一种新鲜事物逐渐演化为一种大众消费现象。由于房地产业在我国发展时间较短，有关这方面的法律仅《中华人民共和国 城市房地产管理法》及最高人民法院颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》，这些法律规定较为笼统，导致实践中存在许多模糊认识，商品房销售市场也较为混 乱，纠纷层出不穷。我针对本院2005年以来审理的商品房买卖合同纠纷案件进行简单统计和分析，目的 是为了进一步认识商品房买卖合同纠纷产生的原因及探讨预防的对策。

一、商品房买卖合同纠纷案件的概况及特点 从当事人在诉讼中的地位看，统计案件中无一例外房地产开发商作为被告，这说明房地产开发企业侵犯 购房者权益的情况较为突出，购房人在购房过程中承担的风险较多。我院2005年至2007年底共受理商品 房买卖合同纠纷案241件，审结86件，另155件在审理当中。从审结的结果看，撤诉率为6.98%，其余均为 判决结案。房地产开发商败诉的比例较高，占100％，房地产开发商的信用和守约意识比较淡薄。造成的 原因主要是因为商品房买卖合同纠纷案件影响面较广，涉及购房户的切身利益，如果开发商诚意较大， 则双方容易达成和解而撤诉，而一旦双方意见分歧较大，则矛盾的尖锐性凸显，调解结案难度增大，故 多为判决结案。 商品房买卖合同纠纷案件受理数量呈阶段性、小区性，也就是说，商品房买卖合同纠纷案件诉讼的提起 是随着我市房地产的开发情况而出现的，某一小区的开发及交付，都相应产生了一定数量的纠纷。 同一小区遇到同样的问题，部分维权意识强的的买受人通常会结伴提起诉讼，另一部分买受人处于观望 状态，一旦案件的审理结果对己方有利，则其他同种情况的买受人会立刻提起诉讼。
二、 较常见的商品房买卖合同纠纷类型及分析 1、逾期不能正常交付型 房地产开发企业逾期不能正常交付是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，通常有两类情况，一是因 开发商资金不足或预售不成功，预售人违法将预售款转向投入其它项目或其它行业造成的逾期交房，二 是施工或配套设施进度等原因引起的逾期交房。 对于此类纠纷，2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。从切实维护购买方的合法利益角度 出发，开发商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能 履行的，购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失（损失可比 照房屋价格上涨或实际损失计算）的权利。对于延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房 款额比照银行逾期还款罚息计算。 2、故意隐瞒相关资质型 我国现行法律法规对从事房地产开发经营行为已经作出了比较完善的规定，而在现实生活中，除了因房 地产管理部门审核不严，出现房地产开发企业虽然取得了商品房预售许可证明，但并不实际具备商品房 预售法定条件的情形外，还有相当一部分房地产开发企业置法律法规于不顾，明明未取得商品房预售许 可证明，却哄篇买受人称已取得商品房预售许可证明；明明未取得合法的土地使用权，却大张旗鼓地进 行工程建设；明明不具备签订商品房买卖合同的基本条件，却通过采取签订名目繁多的认购、定购协议 的形式为买受人设立种种陷阱。 中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付 全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的 商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并以经确定施工进度和竣 工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。《 中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。《最高 人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品 房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，买受 人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责 任”。 3、权属证书缺失型 城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付适用之日起90日内 ，办理土地使用权并更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内 ，办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当商品房购买人办理土地使用权变更和 房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。开发商违反上述条款，在规定的时间内或合同约定的期 限内，未及时协助买受人办理房屋产权属证书，或未在规定的时间内办理房屋所有权初始登记，买受人 要求开发商按照《解释》规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金。 4、质量瑕疵型 质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等， 我认为应加大质量保障的立法，确保购买者的利益。房屋缩水，司法解释已有明确规定。对于存在质量 瑕疵的预售房屋，司法解释也作出了具体规定。如质量严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和 赔偿损失的，应予支持。但该规定，过于规范，不利于操作，仍须进一步明确严重影响正常居住使用的 范围。另外，开发商售房过程中所作的承诺与实际不一致的，法律应规定开发商承担支付房款20%以上违 约金，因为在购房过程中，购房方一般处于弱势地位，合同中一般对此违约没有约定，同时有时该类违 造成的损失难以计算，致使该类违约出现后，无法追究开发商的违约责任。 5、宣传广告失真型 一些房地产商在预售宣传时，一般者散发精致的售楼书，许诺所预售房屋有优美的环境，高尚的品位， 完美的配套设施，周全的物业管理。消费者在接收预购的房屋后才发现实际情况与广告宣传大有出入， 一些配套设施迟迟难以落实，甚至有些就是虚假广告，根本就是无中生有，蒙骗消费者，物业管理更是 质价不符。消费者为此与房地产商讨“说法”时，房地产商往往寻找各种理由推卸责任。
三、商品房预售中消费者权益受损的原因 1、因开发周期长，不确定因素多，使开发商风险增大，开发商预收了购房者的房款后，所建项目未能按 期竣工或如期交付房屋，引发诉讼。 2、预售广告和宣传资料为吸引更多购房者夸大其辞，当房屋竣工后，却出现实际交付的房屋与原介绍的 文字材料、广告宣传相去甚远的情况，引起购房者不满。 3、行政监管力度不够致使房地产市场不规范。商品房在预售之前必须先到县级以上房地产行政主管部门 办理商品房预售证明。通过对商品房预售证办理需要提供的手续的检查，即可知道该开发项目的手续齐 全与否。在这个环节当中如果行政主管部门不能严格把关，在证件不齐的情况下，办理了“商品房预售 证，那么开发商对消费者利益的侵犯就会成为必然。” 4、开发商与购房者地位相对不平等。在现有的市场背景下，相对于财雄势大的开发商来讲，广大购房者 处于明显的弱势地位。购房者大多法律意识淡薄，交易知识匮乏，风险防范和处理能力不足，合法权益 容易受到侵害。 5、商品房买卖合同一般为开发商单方提供的格式条款合同，并且合同中开发商任意增加附加条款，从而 限制买受人的权利，增加买受人的义务，免除或减轻开发商的部分责任，而买受人自我保护意识差，签 订合同时未认真仔细阅读合同主文和附加条款，导致双方对合同条款产生歧义。
四、解决纠纷的对策及建议 国家应规范商品房买卖市场。买受人在商品房买卖合同中处于弱势地位，国家应完善保护购房者合法权 益的配套法律法规，加强商品房买卖市场的全面整顿。切实保护买受人权益，避免造成买受人对诉讼时 因对开发商的口头承诺无法举证而败诉的现象。 政府要加大对商品房开发企业的监管力度。目前，商品房开发市场准入门槛偏低，监管力度不足，一些 不具备条件的企业通过挂靠、承包等方式，取得了房地产经营资格，而相关职能部门、被挂靠的企业又 未能对其进行有效管理，这是房地产开发过程中产生问题和纠纷较多不可忽视的因素。政府应严格执行 房地产开发项目审批程序，加强项目的跟踪管理，依法查处违法、违规开发建设行为；要把好市场准入 关，依法严厉打击抽逃注册资本金、项目资本金、无证或者超越经营范围从事房地产开发经营等行为， 把不具备相关资质和资金实力的企业坚决清退出房地产开发经营市场；要规范商品房面积计算标准和办 法，依法查处面积缩水行为；强化合同管理，依法查处合同欺诈行为；强化竣工验收制度，切实把好交 付使用关；加强房地产广告管理，依法查处违法广告行为。 商品房开发企业需加强自身约束，强化制度管理，提高企业诚信度。开发商的资质和诚信是保障投资者 获得投资收益的前提条件。商品房开发企业应摈弃目光短浅，唯利是图的自我毁灭作风，切实提高企业 的管理水平、服务水平、建造资质，保证交付房屋质量，从根本上减少纠纷的发生。 买受人要提高法律意识和自我保护意识。实践中，购房者大多法律意识淡漠，交易致使匮乏，风险防范 和处理能力不足，在权利受到或即将受到损害时，未能及时通过行使不安抗辩权、同时履行抗辩权等法 律原则和制度保护自己的合法权益。因此，买受人在与开发商签订合同时，应仔细阅读并理解合同条款 ，弄清合同中是否有应由开发商承担义务而免除或减轻其责任的条款。