《担保法》关于设立抵押的法律运用实务（四）

发布日期：2011-06-16 作者：杨振夏律师

《担保法》关于设立抵押的        法律运用实务（四）
编者河南青剑律师事务所律师杨振夏

   五、抵押权与租赁权的关系
1、先租赁后抵押的，抵押权实现后，适用“买卖不破租赁”。根据《担保法》第48条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
同时，根据《担保法解释》第65条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
2、先抵押后租赁的，抵押权实现后，不适用“买卖不破租赁”规则。根据《担保法解释》第66条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
    抵押人将已抵押的财产出租的，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
六、抵押人转让抵押物的权利
1、抵押物的处分。根据《担保法》第49条第2款第3款（第1款因物权法出台而作废）的规定，转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存；超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
2、抵押人通知与告知义务。根据《担保法解释》第67条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭；受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
    如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。
同时，根据合同法第150条规定得知，告知受让人是抵押人的权利瑕疵担保义务。
3、抵押物的被继承与赠与。根据《担保法解释》第68条规定，抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。
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河南青剑律师事务所律师杨振夏
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