张雷律师：登记承租人不能排除其他同住人对系争房屋的居住使用权

张雷律师：登记承租人不能排除其他同住人对系争房屋的居住使用权

张雷律师按：公有住房是国家给予城镇职工家庭的一种福利待遇，其性质具有特殊性，享有居住使用权的包括承租人及亲属等同住人，登记承租人并不能以其登记身份而排除其他同住人的使用权。根据相关规定，公有居住房屋的“共同居住人”是指,公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。

【案情简介】
系争房屋为公有住房，原承租人为崔某胜。系争房屋内有东南间和中南间两间独用的租赁部位，东南间原由崔某胜夫妻居住，中南间由崔某胜子女崔某婷、崔某玉等居住，崔某胜夫妻及崔某婷、崔某玉户籍均在系争房屋处。崔某颜父亲崔某玉结婚后搬离了系争房屋。崔某婷与杨某蓉结婚后居住中南间至今，杨某蓉户口于1983年1月迁入系争房屋。此后，系争房屋内户籍人口办理了分户手续，分为两本户口簿登记，一本户口簿户籍人口为崔某胜夫妻及崔某玉，另一本户口簿户籍人口为崔某婷、杨某蓉及儿子崔某丹。1996年9月，崔某颜户籍迁入系争房屋，登记于崔某胜户口簿内，崔某玉户籍随即迁离。崔某胜于2005年10月死亡后，崔某颜成为该户口簿户主，并将东南间出租。
2007年7月，杨某蓉以崔某婷名义向系争房屋的出租方申请变更租赁户名为崔某婷，出租方审查相关材料后予以准许。2007年10月，杨某蓉再次向出租方申请变更租赁户名为杨某蓉，出租方审查相关材料后予以准许。2008年8月，杨某蓉取得系争房屋的租赁凭证后，提起诉讼，要求确认崔某颜对系争房屋不享有居住权。一审法院审理中，崔某颜出示一份落款日期为1998年1月4日并签有崔某胜夫妻姓名的手写材料，材料证明崔某胜夫妻在生前已明确将系争房屋内的两间房屋分别留给崔某婷、崔某玉两家居住使用。一审法院遂驳回杨某蓉的诉请，杨某蓉不服，提起上诉。

【案件思考】
户口在系争房屋内，断断续续居住该房屋，崔某颜户口是空挂在系争房屋内吗？该如何理解同住人的概念？其对系争房屋到底是否享有居住权？

【法庭判决】
一审法院认为，根据系争房屋的来源及使用居住情况，再结合崔某颜出示且崔某婷予以确认的崔某胜夫妻于1998年1月对两间房屋使用权归属所作安排的材料内容，系争房屋内两间房屋应分别由崔某婷、崔某玉两兄弟家庭各自独立使用。崔某颜户籍已于1996年迁入系争房屋并登记于崔某胜户内，应属系争房屋同住人，对原由崔某胜使用的东南间享有使用权。
杨某蓉虽于2008年8月成为系争房屋登记承租人，但其对系争房屋内原来及现在的具体使用状况应是明知的。杨某蓉以通过变更而取得的现承租人身份，主张在其成为承租人之前已成为同住人的崔某颜对系争房屋不享有居住权，杨某蓉的诉讼请求缺乏事实及法律依据。
二审法院判决驳回上诉，维持原判。

【法理延伸】
张雷律师认为，本案的争议焦点为崔某颜是否具有系争房屋的同住人资格，其对系争房屋是否享有居住权。杨某蓉声称，虽然崔某颜的户口在系争房屋内，但其未实际居住系争房屋，故属于空挂户口，其不具有同住人资格。对此，张雷律师认为，崔某颜的户口于1996年就已迁入系争房屋，根据系争房屋其他同住人崔某婷、崔某丹的陈述，崔某颜确系居住过系争房屋且现也实际居住在其内，又基于崔某婷、崔某丹与杨某蓉的夫妻及母子关系，故可以认定杨某蓉对崔某颜就系争房屋的使用情况应为明知且认可。再者，杨某蓉也知晓系争房屋东南间在崔某胜过世后曾由崔某颜出租，其当时对此也未提出异议，由此可知杨某蓉当时就崔某颜对系争房屋享有权利是认可的，故现杨某蓉在变更为系争房屋承租人后以崔某颜未实际居住为由要求确认崔某颜对系争房屋没有居住权缺乏依据，且有违诚信原则。

【法律依据】
《中华人民共和国民法通则》第五条规定：“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。”
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