商品房预定意向书的法律性质！

发布日期：2011-09-20 作者：李艳波律师

案情简介
2008年5月份王某与某房地产开发公司签订了一份商品房预定意向书，合同中约定了房屋的坐落地址、面积、暂定单价、房屋价款的交付方式、定金的支付、签订商品房买卖合同的期限和违约责任条款，在签订意向书的同时王某交付了10000元定金，并按照开发商的通知如期支付了全部购房款，开发商向王某出具了单价为4500元和总购房款的收据，但开发商当时并没有与王某签订商品房买卖合同，原因是房屋已经涨价，要求提高单价，协商不成，王某向法院提起诉讼，要求开发商交付房屋。
案件分析
本案的焦点是王某与开发商是否形成了房屋买卖关系，王某是否有权利要求开发商交付房屋，也就是该商品房预定意向书的法律性质如何认定？
对于预订意向书的性质，笔者认为，预订意向书是双方当事人真实意思表示，赋予了双方在今后一定期限内将要谈判签订商品房买卖合同的义务，它与商品房预售合同之间是预约与本约的关系，预约合同同样具有法律效力。首先，预订意向书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，根据我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为独立的合同。其次，预订意向书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。另从内容上看，预订意向书与商品房预售合同的内容具有连续性。由此可见，预订意向书具有以下特征：1、签署预订意向书的双方当事人就是将来所要订立商品房预售合同的双方当事人，与预售合同的主体具有一致性。2、预订意向书的标的是一种签约行为，是双方约定在特定的时间内签署正式商品房预售合同的行为。3、预订意向书中双方当事人的权利义务具有特定性。双方当事人都有最大诚信以达成正式合同的义务。
预定意向书能否转化为商品房买卖合同？
本案的关键是预定意向书中不确定的条款是否已经转化为确定条款，从本案的实际情况看，虽然意向书中对单价的约定是暂定单价，但之后王某按照单价确定的总额支付了开发商购房款，开发商也没有提出异议，并在收据中写明单价为4500元，并收取了全部购房款，此时即将不确定的条款转化成了确定的条款，不交付房屋的过错不在于王某，而在于开发商，王某依约履行了合同的义务，因此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，应认定双方所签意向书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该意向书可认定为商品房买卖合同，无须要双方再签订正式的商品房预售合同才能视为商品房买卖合同，所以，王某的诉讼请求是可以得到法律支持的。
以上案例只是个案，现实生活中还有很多各种各样的商品房预定意向书，要根据具体情况确定意向书的法律性质，以便当事人维护自身的合法权益。
河北李景玉律师事务所
李艳波律师
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