城里人买农村房引来诉讼

　　为赚钱出卖宅基地上的房子
2009年3月9日，北京市第二中级人民法院的一纸终审判决终结了王、田两家围绕一所房子的纠纷。
用一句话来概括这件事，就是“城里人”买了农村房，房子涨价后原来的房主就想反悔，结果两家都“很受伤”。
1985年，北京市通州区村民王鹏（化名）夫妇将其祖屋翻建为正房5间、西厢房3间。1991年，王鹏取得了镇政府颁发的宅基地使用证。2001年，王鹏夫妇打算卖掉房屋，赚点钱。
就在这时，家住北京朝阳区的田女士儿子准备结婚，田女士的哥嫂一家人又从新疆回京居住，房屋问题显得非常急迫，田女士想在郊区农村买一所房子以便安置两家人。
经多方打听，田女士与王鹏夫妇取得联系并协商买房事宜。2001年11月，王鹏夫妇与田女士签订房屋买卖协议，约定将上述房屋卖给田女士，价款56000元。在田女士付了钱后，田女士一家以及田女士的哥哥一家人都搬到了这所房子里居住。
然而，让王鹏没有想到的是，从2002年到2006年，北京的房价接连上涨。看着翻了好几倍的房价，王鹏坐不住了，越来越后悔当初卖房的举动。
2006年，王鹏夫妇以田女士是城镇居民户口、无权购买农民宅基地房屋为由向法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效。
法院查明田女士确系城镇居民户口，而王鹏夫妇是农村户口，该房屋是在宅基地上建设的房屋。
法院审理认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许随意转让。目前，农村私有房屋买卖中，买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了农村集体经济组织的权益。因此，法院确认双方签订的房屋买卖协议无效。
田女士不服判决，提出上诉，后经过二审法官的辩法析理，田女士撤回上诉。
房屋增值买卖双方要“利益均沾”
一波未平，一波又起。协议无效的案件审结后，王鹏夫妇又起诉田女士及其哥哥一家人要求他们返还房屋。
由于田女士等入住后对房屋进行了内部装修，并增建西厢房三间、东厢房三间，安装了供暖设施，在院内种植树木。因此，法院委托评估公司对房屋等地上物的现值进行评估，结果为12万多元。据此，法院判决田女士及其哥哥嫂子一家人将房屋院落腾退给王鹏夫妇，王鹏夫妇给付田女士财产补偿款12万多元。判决后，田女士又不服，提出上诉，二审法院判决驳回上诉、维持原判。
打败了官司的田女士一家认为自己在买房这件事上吃了个大亏，卖房的时候王鹏夫妇明明也知道城里人不能买农村人在其宅基地上建的房子，可依然卖给了自己。等房价上涨，就通过诉讼“要”回自己的房子，“便宜都被王鹏夫妇占了”。田女士一家的心里很不是滋味。而且，看着已经涨起来的房价，田女士一家更加无力买房，也想通过诉讼的方式为自己讨回点利益。
2008年4月，田女士以房屋卖买协议被确认无效的主要责任在王鹏夫妇一方，要求他们赔偿缔约过失损失款36万余元。田女士要求的缔约过失损失指的是宅基地区位价，故法院委托评估公司依法进行了评估。
法院经审理后认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
王鹏夫妇与田女士所签的房屋买卖协议已依法被认定无效。考虑到王鹏夫妇作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。因此，田女士要求王鹏夫妇赔偿缔约过失损失的诉讼请求，理由正当。
对于田女士作为买受人信赖利益损失的赔偿，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。就本案而言，田女士要求王鹏夫妇赔偿其缔约过失损失，由于房屋等地上物的损失已依法解决，故仅考虑出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益的因素，参照王鹏夫妇出售房屋的宅基地区位价予以确定。
因此，法院对其合理部分予以支持——即王鹏夫妇依据评估结果给付田女士宅基地区位价的百分之七十。法院依法判决王鹏夫妇赔偿田女士信赖利益损失25万余元。
判决后，王鹏夫妇提出上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
法官释法—— 城镇居民购买农民在宅基地上建设的房屋无效
这起因城镇居民购买农民在其宅基地上建设的房屋买卖合同纠纷案，有两个焦点问题：一是城镇居民购买农民宅基地房屋的效力问题；二是如果房屋买卖合同无效，农民作为出卖人应当承担何种责任，应当如何赔偿买房人的损失。
第一个问题涉及到农村宅基地使用权的性质问题。宅基地使用权主要有以下四个特点：1.身份性。只有拥有集体经济组织成员这一身份，才有权利享有宅基地使用权。2.无偿性，宅基地使用权农民可无偿取得。3.有限性，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。4.无使用期限限制，在理论上，宅基地使用权一旦取得，使用权人可一直使用下去。但是，如果宅基地使用权因为自然灾害等原因灭失的，村民可通过重新分配获得宅基地。
我国虽然禁止宅基地使用权的流转，但农村村民对宅基地上的房屋享有所有权并可自由处分。根据房地一体的规则，尽管宅基地使用权本身不可以转让，但它可以随着房屋一同转让。如果村民自愿将其房屋转让给本集体经济组织的其他村民，由于双方的身份同一，可以认定这种转让行为有效。但是，如果村民将其房屋转让给非本集体经济组织的成员或者城镇居民，由于双方身份不具有同一性，而且宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，城镇居民不得享有，因此，一旦城镇居民购买农民的宅基地房屋，就会侵害集体经济组织的合法权益。所以，对于城镇居民购买农民的宅基地房屋纠纷，法院判决买卖无效。
在法律适用问题上，由于并没有任何一部法律明确规定禁止城镇居民购买农民的宅基地房屋，因此，在判决书引用法条时经常出现尴尬局面，法官不得不援引合同法第五十二条关于合同无效的条款来制作判决。
不过，民法通则第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”就政策而言，城镇居民不得购买农民的宅基地房屋的确有据可依。比如，1999年5月6日，国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年11月2日，国土资源部在《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”这样来看，目前国家的政策是明确反对城镇居民购买农民的宅基地房屋。