出卖已抵债房产的行为是否有效？

【案情】
2008年5月8日，李某、张某夫妻为做生意曾向周某借款69万元，但未能按时偿还。2009年11月3日，周某将李某、张某夫妻告上法庭要求其还款。11月19日，双方在法院达成调解协议，李某、张某夫妻将其一栋房子的1、3、4楼抵给周某还债，但双方一直未办理房屋过户手续，周某则一直在1楼做生意。在此期间，李某、张某夫妻在周某的委托下以每月600元将3楼出租给谭某。2010年3月12日，李某、张某夫妻以19万元的价格将3楼卖给了谭某并办理了过户手续。同年4月1日，周某得知此事，要求李某、张某夫妻将房子从谭某手里购回，但未能如愿。周某便将李某、张某夫妻和谭某一同诉至法院，要求确定房屋买卖合同无效。

【分歧】

出卖已抵债房产的行为是否有效？

第一种意见认为，李某、张某夫妻擅自处置周某的房产，且事后未经追认，房屋买卖合同无效。

第二种意见认为，李某、张某夫妻虽然已将房子的1、3、4楼抵债，但未办理房屋过户手续，其尚享有房子的所有权。夫妻两人与谭某的房屋买卖合同有效，且已完成过户登记，谭某取得3楼房屋的所有权。

【管析】

笔者赞同第二种意见，理由如下：

《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记” ；第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外”；第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。据此可知，房屋买卖合同自订立时生效，但房屋所有权在办理过户手续后才发生转移。

本案中，李某、张某夫妻与谭某的房屋买卖合同自订立时就生效了，后双方办理了过户登记手续，故谭某取得该房屋的所有权。

作者：宜黄县人民法院 刘舵