第三手买房已交付未登记不取得所有权

一、案情
原告李某某购买住房一套（房屋所有权证尚在办理过程中）。2004年8月，李某某与卢某某口头协商将该房22万元转让给卢某某，双方完成了给付（未办过户）。2005年10月，卢某某将该房屋典当给宏顺典当行，借款15万元。当月29日，卢某某与该典当行股东罗某签订了购房协议，以15万元的价格将该房卖给罗某，并于2006年2月交付罗某使用。同年6月，因卢某某涉嫌诈骗（另案被判刑十五年），公安机关从李某某处将卢某某给付的购房款全部扣押。李某某2008年12月取得该房屋所有权证，遂起诉要求该房屋占有人被告罗某腾房。

二、分歧

本案的争议焦点是：1.第一个交易李某某与卢某某买卖房屋是否合法生效; 2.第二个交易卢某某将涉案房屋转卖给罗某是否合法有效。对此主要有二种观点。

第一种观点：第一个交易李某某与卢某某买卖房屋是真实意思表示，双方完成了交付，民事法律行为有效。第二个交易卢某某将涉案房屋转卖给罗某也是真实意思表示，并完成了交付，罗某是善意取得。

第二种观点：第一个交易李某某与卢某某买卖房屋合同有效，但是物权转移尚没有生效，由于退回了购房款，事实上解除了合同，涉案房屋的所有权实际依然在李某某名下，并没有发生变更。第二个交易卢某某又将涉案房屋转卖给罗某的行为属于无处分权人处分他人财产，效力要看是否符合善意取得制度。本案案情不符合善意取得要件，故第二个交易行为无效，应支持原告诉讼请求。

三、评析

笔者同意上述第二种观点。理由如下：

（一）涉案房屋的所有权始终在李某某名下，并没有发生转移、变更

《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经依法登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。对于本条的理解，最高法院编写的《物权法》条文理解与适用一书讲得很清楚，不动产物权的变动是把合同与登记看作两个法律事实，分两步走，第一步有协议，第二步再登记，两步都完成才能生效。本案中，虽然李某某与卢某某口头约定房屋交易意思表示真实（李某某不知购房款为赃款），并完成了交付，合同成立有效，但这只是完成了物权变动的第一步，此时物权并未转移，还需要变更登记才能生效。这期间，卢某某另案涉嫌诈骗，公安机关追赃不能扣押所有权尚不属于卢某某的房产，只能从原告李某某处扣押属于卢某某的购房款。李某某被动退款的行为导致合同的实际解除。涉案房屋的所有权始终在李某某名下，并没有发生转移、变更。

（二）被告罗某不构成对涉案房屋的善意取得

由于涉案房屋的所有权人为原告李某某，故卢某某与罗某之间就涉案房屋转让行为属于无处分权人处分他人财产，合同效力待定。既然房屋真实权利人李某某要求追回，受让人只能以善意取得抗辩。《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本条后段规定了善意取得的三个要件。关于第一个要件“善意”。依据民法理论，不动产登记具有权利正确性推定的效力，第三人信赖该物权登记即为善意，否则即不属善意。本案中，罗某对房屋权利人的真实情况未尽到基本的审查义务，故其并非善意。关于第二个要件“对价”。涉案房子第一次交易价格22万元，后来当地房价一直上涨，第二次转让却只卖15万元，转让价格不合情理。关于第三个要件“取得”。不动产物权的转让要经依法登记才能发生效力，才构成“取得”；涉案房屋并未实际过户登记到罗某名下，自然没有“取得”。综上分析，三个要件完全不具备，不构成善意取得。

作者：邹积兴