将农村房屋卖给外村人合同无效案

雷某于2004年10月将北关村56号房屋卖给外村人葛某，双方在合同中约定：“房屋产权及土地使用权归葛某所有，双方永不反悔”，合同签订后雷某将房屋和集体土地建设用地使用证交给了葛某。村委会也为此事出具了证明，证明雷某将房屋一处卖给葛某，价格为12万元。2010年雷某诉至法院，请求确认其与葛某签订的房屋买卖合同无效。
一审法院经审理认为：宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，不允许买卖。雷某与葛某签订的房屋买卖合同中涉及到宅基地的使用权问题，雷某将房屋处分给葛某的同时也将宅基地处分给了葛某，且葛某不是该集体经济组织成员，双方的行为违反了法律规定，损害了集体经济组织的权益。因为双方签订的房屋买卖合同为无效合同。
葛某不服一审判决，认为：双方签订的房屋买卖合同经过村委会确认，合法有效。而且葛某虽然不是雷某所在村集体经济组织成员，但葛某也是农村居民，我国《土地管理法》等法律并未禁止农村居民在别的农村购买房屋所有权。所以原审法院认定双方签订的合同违反国家强制性法律、法规无依据。
二审法院经审理认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，违反法律、法规强制性规定的合同为无效合同。雷某将建在集体土地上的宅院出售给非本集体组织人员，违反了土地管理法中关于任何单位和个人不得非法转让土地的规定，葛某不是北关村村民，在该村依法不得享有宅基地使用权。雷某起诉要求确认房屋买卖合同无效于法有据。二审法院维持了一审判决。