塘沽房屋买卖律师 什么是商品房预告登记

所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。 我国《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”该法在我国首次在法律上确立了不动产预告登记制度，对我国法律实践活动有着重要的意义。
不动产预告登记是相对于不动产本登记而言的。本登记，又称终局登记，是指将不动产物权的转移、设定、分割、合并、增减、消灭等记入登记簿中并使其有确定、终局效力的登记。我国《物权法》第9条第一款明确的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本登记是登记序列中最重要的并且是不可或缺一种，它是当事人取得权利、享有所有权的最重要的依据。
预告登记是与本登记相对应的一种制度，是对不动产的非终局性的登记，其目的是在当本登记所要求的实质要件和程序要件尚不充分时，保全当事人的本登记请求权。
所以当事人在购买房屋或者不动产时，为保证将来能够拥有这套房子或者不动产的物权，双方可以按照约定，到房屋登记机关申请所购房屋的预告登记，这样在登记机关就留下购买人的相关资料，开发商或者其他部门在未经购买人同意的情况下，将不能再把该房卖给第三人。当完成预告登记后，买卖双方成为一种准物权关系，买受人将可以优先于其他没有进行预告登记的买受人取得标的物的所有权。
所以说，预告登记制度可以很好地避免房屋或者其他不动产买卖过程中出现的“一物两卖”的现象。但是预告登记作出后，并不能发生物权的变动，此点是预告登记与本登记的区别所在，但预告登记权利人获得了依债的内容在将来发生不动产物权变动的权利，故而预告登记制度是为了保护尚未成就的物权而适用物权法规则，施加于债权法上，从而使债权人的请求权具有对抗第三人的物权效力，使债权物权化。即使相对人之具有若干程度的物权绝对性，以对抗第三人，总之，预告登记制度就其保全目的而言是在于保全债权，但就其所采用的手段——登记，及其效力而言是物权性的，故而，预告登记制度介于物权与债权之间，兼具二者性质，可以说是一种准物权。
预告登记须具备以下两个条件：
（一）经预告登记的物权变动事项，须是可以为本登记的事项。预告登记是为了发生物权变动效果的本登记做准备的，所以，不可以本登记的事项，也不可以为预告登记。
（二）须经不动产权利人的同意。