《商品房买卖合同示范文本》的使用监管亟待加强
发布日期：2011-11-04 作者：110网律师
2001年，建设部颁布了《商品房销售管理办法》并同时推出了《商品房买卖合同示范文本》（以下简称《示范文本》）。应当说，这一举措在一定程度上缓解了商品房市场存在的不规范现象，对保护购房者的利益起到了积极作用。但是，由于开发商具有天然的强势地位，《示范文本》的作用并未得到充分发挥，反而成为了开发商公然进行不公平交易的保护伞。例如：《示范文本》中设定了许多选择性条款，本意是为了让买卖双方在平等协商基础上自由选择。但是，开发商提供的合同中，对开发商不利的选项都被划上了“×”，留下的都是不利于购房者的。在长期处于卖方市场的状态下，购房者只有选择“接受”还是“不接受”的权利，根本没有平等协商的机会。而开发商还同时留下了信守合同的美名，中国购房者的境地真是悲催呀！
由于篇幅所限，本文只能简单介绍《示范文本》容易发生合同陷阱之处：
1、第六条付款方式及期限。以银行贷款方式付款的购房者一定要注意，此处应当对贷款申请未能通过银行审核的情形做出明确约定，并应当争取对自己最有利的结果。通常情况下，选择银行贷款方式付款的购房者，都不具有一次性支付房款的能力，在这种情况下，应当约定一旦银行不同意发放贷款，购房合同当然解除。而在实践中，绝大多数开发商以补充协议的形式要求购房者在银行不同意发放贷款的情况下在一定期限内一次性支付房款，否则购房者需要承担违约责任，这对购房者而言显然是不利的。
2、第八条交付期限。按照《城市房地产开发经营条例》第十八条的规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当报请主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行综合验收。综合验收不合格的，不准交付使用。因此，不应选择第一项。
3、第九条出卖人逾期交房的违约责任。如果购房者着急入住，建议选择第（2）项；否则，一旦逾期交房的期限过长会造成购房目的无法及时实现。
4、第十五条关于产权登记的约定。如果购房者十分在意产权证取得的时间，建议选择第（1）项；否则，一旦长期无法取得产权证也会造成购目的无法及时实现。特别是对于以落户和孩子入托、入学为目的购房的群体而言，更加重要。
之所以将上述条款称为“合同陷阱”，是因为开发商提供给购房者的《示范文本》中，大多把我建议的选项给“×”掉了，购房者在不甚清楚法律风险并且不具备协商实力的情况下，只能被动接受。一旦发生纠纷，由于购房者无法举证证明自己是在不情愿的情况下与开发商签约的，败诉的结果在所难免。这也是一些案件判决后不断发生再审或者上访的主要原因。
鉴于目前开发商普遍存在滥用优势地位非典型地强迫购房者进行交易的情形，而购房者依靠自身的力量根本无法与开发商争取到平等协商的机会，因此，作为行业主管部门的房地局和作为职能管理部门的工商局就应当承担起相应的监管责任，对《示范文本》使用过程中存在的不公平交易现象加强监管，以维护房地产市场的正常交易秩序，维护消费者的合法权益。
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