李某与某公司门面租赁合同纠纷案
发布日期:2011-11-06 作者:110网律师
附件一:
民事答辩状
答辩人:李某
被答辩人:某公司
答辩人因被答辩人诉门面租赁一案,做出如下答辩:
一、被答辩人单方解除租赁合同的行为没有法律效力
(一)被答辩人不享有约定解除权。《门面出租协议》没有对合同解除作出任何约定,《门面出租协议》第9条的规定属于违约责任条款,并非对合同解除事项的约定。
(二)被答辩人也不享有法定解除权。被答辩人诉称的“改制”和“动工建设”这两个理由,也不符合《中华人民共和国合同法》第94条规定的合同法定解除的情形。
(三)被答辩人如擅自提前收回门面将构成违约,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定,答辩人有权请求被答辩人继续履行,或有权请求被答辩人赔偿空门面转让费、门面装修费、商品积压损失、员工工资损失、预期利润损失以及其它损失。
二、被答辩人无权收回出租门面
(一)根据《门面出租协议》第一条的规定,租赁期于某年3月1日届满。因此,在租赁期届满前,被答辩人无权收回出租给答辩人的门面。
(二)根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“买卖不破租赁”的规定,即使门面的所有权已经转让给甲公司,答辩人对3﹟、4﹟门面的用益物权亦能对抗甲公司的所有权。
(三)被答辩人在转让答辩人承租的3﹟、4﹟门面时,没有在合理期限内通知答辩人,违反了《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定,买卖行为本身就属于无效民事行为。
三、被答辩人的先予执行申请不符合法定条件
被答辩人的先予执行申请不属于《民事诉讼法》第九十七规定的情形,同时也不属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第107条规定的情况。
综上所述,被答辩人由于不享有合同解除请求权,其合同解除行为属于无效民事行为。因此,请求人民法院驳回被答辩人的全部诉讼请求,责令被答辩人继续履行《门面租赁协议》。
此致
某人民法院
答辩人:李某
年 月 日
附件二
民事反诉状
反诉原告:李某……
反诉被告:某公司……
反诉请求:
1、确认反诉被告提前收回3﹟、4﹟门面的行为无效;
2、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失……元;
3、判令反诉被告继续履行《门面出租协议》;
4、判令反诉被告承担全部诉讼费用。
事实和理由:
某年二月,反诉原告以26000元的对价取得位于反诉被告所有的某某街73号房屋第3﹟、4﹟门面的“云波茶嘹”的所有权。同年三月一日,反诉原告与反诉被告签订了《门面出租协议》,按照该协议第一条的约定,租赁时间到某年三月一日截止。《门面出租协议》生效后,反诉原告对租赁门面进行了装修,添置了必要的设施设备,将“云波茶嘹”更名为“云波山庄”,经营餐饮、茶艺和娱乐,并按照协议的约定全面地履行了自己的义务。
某年三月二十五日,反诉原告接到反诉被告送达的《关于收回门面出租使用权的通知》,反诉被告以租赁门面转让给甲公司为由,责令反诉原告于某年三月三十一日搬出租赁门面,并将租赁门面提前交还给反诉被告,导致反诉原告从某年四月一日起被迫停业,造成反诉原告门面转让费、门面装修费、设施设备购置费等一次性投资无法收回,造成反诉原告解雇员工的经济补偿金支出、停业期间门面管理费支出和库存货物积压损失,同时还造成反诉原告在停业期间的营业利润损失。
反诉被告提前收回租赁门面的行为属于违约行为,而并非其在本诉中所称的“解除租赁合同”。
首先,反诉被告不享有合同解除权,无权解除《门面出租协议》。一方面,《门面出租协议》没有对合同解除作出任何约定,反诉被告不享有合同约定解除权。《门面出租协议》第四条第十项的规定属于违约责任条款,并非属于对合同解除事项的约定。另一方面,反诉被告也不享有法定解除权。反诉被告诉称的“改制”和“动工建设”这两个理由,不构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除的理由。
其次,从反诉被告送达的《关于收回门面出租使用权的通知》,可以得出反诉被告的意图并非是要解除《门面出租协议》,而是要违反《门面出租协议》。在《关于收回门面出租使用权的通知》中,反诉被告并未宣称要解除《门面出租协议》,而是“本公司拟提前向你收回3、4号门面的使用权,并根据协议付给你违约金壹千元,请于某年3月31日将你在3、4号门面的财物搬走,将该门面交还本公司”。
在租赁期限届满前,出租人无权收回租赁物,反诉被告提前收回租赁门面的行为违反了《门面出租协议》第一条的规定,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零八条、一百一十三条第一款和一百一十四条第二款的规定,反诉被告应当承担违约责任,继续履行《门面出租协议》,并赔偿反诉原告所遭受的经济损失。故此,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条的规定向贵院提起反诉。
此致
某人民法院
具状人:李某
某年五月一十七日
附:民事反诉状副本一份。
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