农村征地、拆迁、补偿法律问答

发布日期：2011-12-27 作者：110网律师

农村征地拆迁与农民的利益关系重大，近年来农村征地拆迁中存在着一些矛盾，主要是：一些地方征地拆迁规模过大、建设过热、操之过急；一些地方政府特别是基层政府及其有关部门在征地拆迁工作中程序不规范、补偿不到位、安置不落实，使群众生产和生活受到影响；一些拆迁单位违法违规拆迁，甚至野蛮拆迁，降低补偿安置标准强迫被征地农民签订补偿安置协议，致使一些群众反映强烈、行为过激等等，由此引发了一些矛盾和纠纷，甚至酿成了群体性事件，成为影响社会稳定的突出问题。

一、征地补偿有什么标准？
根据法律有关规定和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号，以下简称《决定》）精神，征地补偿按下列标准执行：
（一）统一年产值标准的制订。省级国土资源部门要会同有关部门制订省域内各县（市）耕地的最低统一年产值标准，报省级人民政府批准后公布执行。制订统一年产值标准可考虑被征收耕地的类型、质量、农民对土地的投入、农产品价格、农用地等级等因素。
（二）统一年产值倍数的确定。土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，在法律规定范围内确定;按法定的统一年产值倍数计算的征地补偿安置费用，不能使被征地农民保持原有生活水平，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，经省级人民政府批准应当提高倍数;土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。经依法批准占用基本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。
（三）征地区片综合地价的制订。有条件的地区，省级国土资源部门可会同有关部门制订省域内各县（市）征地区片综合地价，报省级人民政府批准后公布执行，实行征地补偿。制订区片综合地价应考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素。
（四）土地补偿费的分配。按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省级人民政府制定。土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。

二、被征地农民安置途径有哪些？
（一）农业生产安置。征收城市规划区外的农民集体土地，应当通过利用农村集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等，首先使被征地农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产。
（二）重新择业安置。应当积极创造条件，向被征地农民提供免费的劳动技能培训，安排相应的工作岗位。在同等条件下，用地单位应优先吸收被征地农民就业。征收城市规划区内的农民集体土地，应当将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度。
（三）入股分红安置。对有长期稳定收益的项目用地，在农户自愿的前提下，被征地农村集体经济组织经与用地单位协商，可以以征地补偿安置费用入股，或以经批准的建设用地土地使用权作价入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。
（四）异地移民安置。本地区确实无法为因征地而导致无地的农民提供基本生产生活条件的，在充分征求被征地农村集体经济组织和农户意见的前提下，可由政府统一组织，实行异地移民安置。

三、征地工作需要经过什么样的程序？
（一）告知征地情况。在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。
（二）确认征地调查结果。当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。
（三）组织征地听证。在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。
为合理利用土地，保护被征地农民合法权益，维护社会稳定，根据法律有关规定和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号，以下简称《决定》）精神，现就完善征地补偿安置制度有关问题提出以下意见：

四、按土地管理法的相关规定，征地补偿有哪几项？
一是土地补偿费，法律规定是给村集体经济组织的，即给村里的，不是给农民个人的；
二是安置补偿费，是专用于失去土地的农民的安置费用；
三是地上物补偿，是给地上物的所有人的，如果征地时上地有你的青苗、树木、房屋等，可以得到补偿。
2004年以后，国家对土地补偿一项的政策有所松动，有的省已经下发文件，允许将土地补偿分给农民，例如辽宁省政府有个[2004]27号文件，规定将土地补偿的80%分给农民。

五、用地单位应否优先吸收被征地农民就业？
根据国土资源部发布的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》，用地单位在同等条件下应优先吸收被征地农民就业，使他们的长远生计得到一定程度的保障。
据国土资源部有关负责人介绍，现行法律对被征地农民并没有提出具体的安置途径。为了使被征地农民真正分享到工业化、城镇化的成果，保障他们的长远生计，《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》明确规定，对被征地农民视不同情况，分别实行农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置、异地移民安置，从而大大拓宽了安置途径。
具体来说，征收城市规划区外的农民集体土地，应当通过利用农村集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等，首先使被征地农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产。
在城市规划区内，当地人民政府应将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度。此外，有关地方政府还应积极创造条件，向被征地农民提供免费的劳动技能培训，安排相应的工作岗位。在同等条件下，用地单位应优先吸收被征地农民就业。
对有长期稳定收益的项目用地，在农户自愿的前提下，被征地农村集体经济组织经与用地单位协商，可以以征地补偿安置费用入股，或以经批准的建设用地土地使用权作价入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。
本地区确实无法为因征地而导致无地的农民提供基本生产生活条件的，在充分征求被征地农村集体经济组织和农户意见的前提下，可由政府统一组织，实行异地移民安置。
六、国家如何保护被征地农村集体经济组织和农户的知情权？
国土资源部发布的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》明确规定，在征地过程中必须严格履行法定程序，特别是要保护被征地农村集体经济组织和农户的知情权。
根据这个指导意见，在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。但是，在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。
当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。
在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。
经依法批准征收的土地，除涉及国家保密规定等特殊情况外，国土资源部和省级国土资源部门通过媒体向社会公示征地批准事项。县（市）国土资源部门应按照《征用土地公告办法》规定，在被征地所在的村、组公告征地批准事项。

七、什么叫征用，什么叫占用？
我国《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有土地实行征用。也就是说，一定条件下，农户承包的集体所有的土地可以被依法征用。所以，征用是指国家为了保证社会公共事业或者公益事业的发展，体现全社会的长远利益，将集体所有的土地转化为国有，主要用于能源、交通、水利、军事设施等。
对土地的征用一般需要满足四个条件：（1）征地必须是一种政府行为，其他任何单位和个人都无权征用。（2）征地必须依法取得批准。（3）征地行为必须向社会公开，接受社会的监督。根据《土地管理法》的规定，征地方案必须向集体经济组织和村民公告和公开。（4）征用土地必须是为了社会公共利益。占用是指为了兴办乡镇企业、建设乡（镇）村公共设施、公益事业和村民住宅等，经依法批准使用集体经济组织农民集体所有的土地。

八、、承包地被征用、占用后如何得到补偿？
《土地管理法》及有关政策规定，征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费，以及地上附看物和青苗的补偿费。土地补偿费，按被征地原用途补偿，标准为该耕地被征用前三年平均年产值的6~10倍，归土地所有者所有，纳入公积金管理，用于被征地农民参保、发展生产、公益性建设，不得平分到户，也不得列为集体经济债务清欠资金。安置补助费，按被征地原用途补偿，标准为该耕地被征用前三年平均年产值的4~6倍，最高不得超过15倍，归需安置人员，用于被征地的承包人的生活安置，已被安置的安置补助费，归安置单位。土地补偿费和安置补助费的总和最高不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。地上附着物和青苗的补偿费，按照附着物的实际价值和当季作物的产值计算，归承包人所有。

九、征地补偿引起的纠纷是否属于农村土地承包仲裁委员会受理范围？
　《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷仲裁法（草案）》明确征地及补偿纠纷不属于农村土地承包仲裁委员会受理范围。
　　全国人大法律委员会经同农业与农村委员会和国务院法制办、农业部研究认为，这类纠纷有两种情况：一是因公共利益需要征收集体所有的土地及其补偿发生的纠纷，此类纠纷涉及行政机关，不应属于农村土地承包仲裁委员会的受理范围，可以通过行政复议或者诉讼等方式解决。据此，建议草案二次审议稿增加规定：“因征收集体所有的土地及其补偿发生的纠纷，不属于农村土地承包仲裁委员会的受理范围，可以通过行政复议或者诉讼等方式解决。”二是关于农村集体经济组织内部分配征地补偿费引发的纠纷。对此，农业部提出，实践中由仲裁解决此类纠纷比较困难，各地作法不一样，不将此类纠纷明确列入仲裁受理范围为宜，建议通过草案规定予以明确。

十、土地流转后的征地青苗补偿费归谁所有？
【案件】李景林与刘开口头约定转包刘开所承包的位于临河区居委会新业组南侧农用土地，承包期限自2005年初至2005年8月，李景林分两次向刘开支付全部承包金。随后李景林对该宗土地进行耕种，投入了不少人力、农资，种植了棉花、大豆、玉米、红薯等农作物。2005年10月，李景林所耕种的土地中部分被征收，有关部门依照相关规定支付了青苗补偿费及其他相关补偿费用。刘开将被征收的土地包括青苗补偿费在内的各项补偿费用领取，李景林找刘开索要，刘开以土地为其所有予以拒绝，李景林因而向法院起诉。李景林的诉讼请求是否能够获得法院的支持？
【解答】根据法律的规定农村土地承包活动中，不论是签订土地承包合同，还是土地承包经营权的流转一般都应当签订书面合同。但是并非不签订书面合同就是无效的合同。而且根据《农村土地承包法》的规定，如果承包人将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。因此，综合考虑，李景林和刘开以口头协议的形式转包土地承包经营权的合同成立并且生效。因此，李景林依法取得该土地的使用权，同时应当享有使用土地所获得收益的权利。该土地被征收后，有关部门对土地上的青苗予以的青苗补偿费应当该归种植青苗的所有者所有，被告刘开领取该款后应将青苗补偿费占为己有，没有法律依据，属不当得利行为，应返还给原告李景林。

十一、农村征地补偿应该如何分配？
《中华人民共和国土地管理法》第48条规定：“征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。”第49条规定：“被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第26条规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。”

十二、农村土地开发补偿算不算遗产？能否继承？
《土地承包法》规定：第三十一条承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。

十三、入缀女婿是否享有农村土地征地补偿的分配权？
【问题】1983年我父亲车祸过世，84年，因生活困难，外村村民李某入缀我家，当年16岁，1991年与我妹妹刘某成婚。之后一直居住在村里以种田为生，现有土地征收补偿款，村民委员会不同意将补偿款分配给我妹妹一家，请问，我该如何主张我妹妹一家的权力？
【解答】如果你妹妹一家为本村村民，即户口在本村，就应该享受和其他村民同等待遇。如果不给予补偿，可以打官司主张自己的权利。

十四、农村土地承包征用之后在读农村大中专学生能否享受征地补偿费
　　【问题】某县某村一个在读的大学生问：我们的土地最近被部分征用，现在大家对在读的户口已经迁出的农村大中专学生能不能分得承包地以及原有的承包地被征收后是否也像其他农民一样享受征地补偿费有不同的看法，希望专家给予解答。
　　【解答】关于你提出的农村大中专学生能否享有土地承包权，能否享受征地后的补偿权益，现答复如下：在校大中专学生，是否享有土地承包经营权，各地一般在实施《农村土地承包法》的规定中给予了明确。如安徽、山东、四川等省出台的《实施农村土地承包办法》都明确规定，原户口在本村的解放军、武警部队的现役义务兵和符合国家有关规定的士官以及高等院校、中等职业学校在校学生，依法享有农村土地承包经营权。江苏省出台的《农村土地承包经营权保护条例》规定，原户口在本集体经济组织的现役义务兵、符合国家有关规定的士官以及高等院校、中等职业技术学校的在校学生，依法平等地行使承包土地的权利。此外，《农村土地承包法》还明确规定，承包地被依法征用、占用的，承包方有权依法获得相应的补偿。

十五、侵占挪用征地补偿费应负哪些法律责任？
根据《土地管理法》第79条的规定，侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

十六、开垦荒地被占，是否给予补偿？
【问题】我的家人20年前，在村头的荒坡开垦约0.9亩的荒地，一直耕种至今，现村组要将此地开发出售，我的家人是否能够向村组提出补偿要求？
【解答】荒地是未经开发使用的荒芜着的土地，对于开发农民集体所有的荒山、荒地，《土地管理法》未做明确规定。《农村土地承包法》规定：不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。非经有关部门批准或者发包，任何组织或者个人都无权对荒地进行开垦使用。对于非法开垦的荒地不受法律保护，土地管理相关部门或者村民委员会都有权收回。但若符合土地利用总体规划，且使得荒地变为农用地的，对于开荒者人力物力的投入也可以考虑给予一定的补偿。

十七、有土地且户口在农村能不能得到土地补偿吗？
【问题】我的户口在农村，且也有土地，2005年结婚后，离开了我们村，但还住在本县内，因我老公是城镇居民户口，所以当时结婚的时候我并没有把我的农业户口迁出，户口还留在村上的，今年我们这里因城市规划土地被征用，给村上的人发土地补偿金，但是我去领土地补偿金的时候被告知出嫁的人不能领，说我的户口只是个干户口（意思就是只是在村上挂了个名），跟村上多次交涉，还是不行，我想咨询村上这么做是否违背我国的法律？
【解答】《农村土地承包法》第六条规定：“农村土地承包，妇女与男子享有平等的权利。承包中应当保护妇女的合法权益，任何组织和个人不得剥夺、侵害妇女应当享有的土地承包经营权。”第三十条则进一步明确规定：“承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地；妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。”你老公是城镇居民户口，你是不可能在在新居住地取得承包地的，所以村里不可以收回你的承包地。即然有你的承包地，那么，当该地被征用时，就应当有你的补偿款。
如果与村里交涉不通，你可以根据该法第五十一条：“因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解解决。
当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉”的规定，申请仲裁或直接向法院起诉。

十八、没有房产证和土地证的房子，拆迁会得到补偿吗？
【问题】我05年买了一套邻居的老平房，他是72年盖的，因为时间比较长，他说“两证”没了，再加上我们是邻居，所以就只签了一个书面协议，现在房子要拆迁了，我回得到补偿吗？房子是90平方的，我会得到多少补偿。
【解答】物权法明确规定：我国实行不动产登记制度。也就是房产证登记是谁的，房产所有权就是谁的。同理，拆迁补偿也是对房产所有人的补偿，没有房产证怎么能够证明房产是你的？
当然，拆迁补偿会灵活一点，但是你还是要拿出是你的房产的其他依据，否则会认定是违章建筑或者临时建筑。前者不予补偿，或者适当补偿。比拆迁补偿要低得多。

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