二手房买卖风险提示

发布日期：2012-02-15 作者：110网律师

主体资格审查风险
   通常在房屋买卖中，买卖双方都是凭中介介绍，而很少对交易双方主体资格进行审查，隐藏着极大的风险。
   主体资格审查可以说是我们在购买二手房过程中的第一步，也是最重要的一步！如何确保产权人即售房人的身份真实，我们通常可以要求售房人提供身份证、户口簿、结婚证等证件来证明自己的身份，但是又通常会遇到由于售房人身份证时间过长，身份证上的照片和现在本人有很大变化等诸多难以确定当事人身份的问题，这时我们就要多问些问题，比如孩子是什么时候出生、户口簿地址、身份证号码能否记得等等这些问题，若是真正的产权人，则一般都会脱口而出，否则就会支支吾吾，答不出来。这时，在你面前的“售房者”有可能就是冒名顶替的，如若和这种售房者签订买卖合同并支付首付款，则有可能血本无归。
    根据《合同法》第五十一条的相关规定无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同才有效。也就是说如果售房人的身份不真实，除非真正的产权人予以追认，否则该买卖是无效的。
    产权证上若是两人以上，则在签买卖合同时所有的产权人应全部到场，如确实不能全部到场，则要求其出示委托书公证书，千万不要随随便便让人代签，一旦出现其他共有人反对出售该房产，根据《城市房地产管理法》第三十七条第4款“共有房地产，未经其他共有人书面同意不得转让”的规定，会导致该买卖合同无效。若售房人提供了其他产权人的公证委托书，购房人也要对公证书委托书中的委托事项进行核实，不排除公证书伪造的可能。

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