二手房买房银行贷款未获批,是否仍需支付中介费

杨某通过中介公司购买二手房，最终因未获得银行贷款而无法成交。本就沮丧的他竟还收到中介公司一纸诉状，要求他按合同支付佣金。近日，某中院作出判决，酌情判令杨先生支付佣金1万元。
   2011年4月22日，杨先生通过某物业与李先生签了一份购房协议，约定由杨先生购买李先生一套250多万元的房子，其中有150万元需通过银行贷款方式支付。双方同时约定，如果买方贷款额度不足或无法获得贷款应以现金方式补足房款。后因杨先生没能从银行获得贷款，双方解除了买房合同。房子没买成，杨先生也就一直没给中介支付佣金。
    但某物业认为，杨先生与李先生经过自己中介，达成买卖意向并签订了购房合同。杨先生就应按合同约定，支付全额佣金3.6万元。杨先生以种种借口拖延不付，为此中介向法院提起诉讼。杨先生辩称，在之前咨询过程中，他曾多次询问中介公司贷款办理事宜，对方都称可以办理，并收取了3万元“用于办理贷款”。后贷款申请未获批准，中介退回了3万元。杨先生认为，房屋买卖没成功，所以不同意支付佣金。
    法院审理后认为，杨先生未获贷款，是银行审核的结果，与中介公司无关。但考虑到最终房屋买卖没有成交，法院酌情判令杨先生支付某物业佣金1万元。 
   问：为何杨先生没有买成房子，中介还要向他收佣金？
    答：某物业作为房屋买卖居间方，促成杨先生与卖方签订了合同，就有权获得居间佣金。杨先生未获贷款后并未依约以现金方式补足房款并继续履行合同，而是选择了解除合同。他虽然与涉案房屋出售方合意终止了房屋买卖，但没有与某物业做出免除佣金的约定。因此某物业要求支付佣金应当获得支持。但是因为合同解除，居间服务没能够全部落实，佣金可以酌情调整。
    问：如何避免类似情况发生？
    答：购买二手房时如需申请贷款，买房者应提前向银行咨询，掌握自己是否符合银行放贷的条件以及能够获得贷款的额度等详细情况，从而避免合同正式签订后无法获得贷款而造成不必要的麻烦。