武昌上万房产证“久拖不办” 房管局长陈述利害

　　日前，本报接到一起特殊的求助，求助人是武汉市洪山区住房保障和房屋管理局局长何继文，他说据该局本周的一份调查报告显示，在辖区内，有1万余套商品房的业主，至今没有办理《房屋所有权证》，他求助媒体陈述利害，引导房主尽快办证。 　　近来，洪山区住房保障和房屋管理局在清理历史资料和调查近期房地产市场信息时发现，自1998年以来，该区已竣工的商品房面积达840万平方米，近7万套，但至今仍有1万余户未办房屋所有权证，涉及房屋资产价值数十亿元。
　　何继文介绍，购房业主因未及时申请办理《房屋所有权证》，会给自身带来一系列的麻烦，诸如在办理子女入学、房屋抵押贷款、夫妻离婚、房产转移、财产继承、房屋拆迁等相关手续时，都需要用到《房屋所有权证》。很多当事人往往临时申请办证，但由于手续不全等多种原因未能受理，当事人的合法权益难以及时有效地得到保护，为此该局还特别组织工作人员搜集了大量典型案例。
　　据了解，每年的6—9月，因涉及到子女入学等问题，是市民“突击”办证的高峰，相关问题一直都较为突出，今年以来，武汉市基础建设及拆迁改造力度加大，加之随着国家房地产新政的陆续出台，一些房地产商退出本地市场或者注销公司，类似情况将会陆续增多。
　　洪山区住房保障和房屋管理局政策法规科负责人表示，办理《房屋所有权证》确实“拖”不得：一是，根据《中华人民共和国物权法》和住建部《房屋登记办法》的规定，申办《房屋所有权证》必须提供完整的法律文件(当事人的购房资料证明)，不及时办理，容易造成文件丢失，增加办证难度，自己的合法权益得不到有效保护；二是，申办《房屋所有权证》遵循严格的规定程序，需要开发商、买卖双方互相配合，如果开发商不在当地或注销，肯定会难以或者不能履行这一规定的法定程序，造成购房人申办不了房产证。
　　何继文昨日表示：“希望通过媒体特别提醒广大市民，加强依法‘凭证管业’的意识，切莫拖到我们力所不能及、无能为力的时候，才想起申办，使切身利益受到不必要损失！”
　　开发商失踪了你的房产证就“悬”了
　　洪山区住房保障和房屋管理局高进德副局长介绍，由于一些房地产开发商在本地没有项目已赴外地发展，还有一些开发商已经注销或准备注销公司，必定会给申办工作造成困难，增加办证难度。随着国家房地产新政的陆续出台，类似情况将会陆续增多，广大购房者应特别留意，希望友善提醒辖区购房业主，要加紧办理房屋登记手续。
　　据了解，类似情况在购房人申办《房屋所有权证》的过程中屡有发生，一旦开发商、代理商“失踪”或倒闭，而办理登记的相关资料又没有交给购房人，都会给购房人办证带来麻烦。
　　购房人曹某于2003年3月17日与武汉某实业集团有限公司签订购房合同，购买了一套商品房，合同建筑面积为178平方米，总价44万余元，曹某当时由于个人原因要到新疆去发展，所以当时委托朋友收房，但未能及时换领发票，原有购房收据仍在。
　　如今曹某因生意周转需要出售房屋，需要办理《房屋所有权证》，结果发现开发商因没有后续项目开发已经注销公司，去向不明，尽管商品房权属证明书、申请表及购房合同等办证资料当时都移交给了物业公司，但物业公司无法换取购房发票。因当事人2003年签订购房合同，04年才实行合同备案制度，故房产局管理局电脑系统中没有该套房屋的备案记录。由于缺少购房发票，曹某至今办不了证。
　　详解购房人三大“心理误区”
　　洪山区政务中心房产窗口管理办公室副主任刘勇在接受本报记者采访时表示，购房后未能及时办理登记手续，会给今后依法保护自身权益、依法取得房屋所有权以及依法处置房屋各项权利留下隐患，更容易造成经济财产损失，一句话：“早办早省心，晚办麻烦多，不办风险大！”
　　误区一：“签了合同，交了钱，房子就是自己的”
　　刘勇副主任介绍：这种想法隐患颇多，很容易造成损失。《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。这意味着，我们购买了开发商的房屋，签订了购房合同，仅仅是与开发商建立了一种经济合同关系，没有进行登记的话，还不能发生物权效力，也就意味着不一定能取得物权。如果开发商出现违规违约等行为，必定对购房人取得房屋的所有权造成障碍。
　　误区二：“办理《房屋所有权证》与开发商无关”
　　刘勇副主任介绍：有的群众在购买商品房后，认为合同签了，钱也交了，办证就是自己拿着材料就可以办了，不再关开发商什么事了。
　　根据《房屋登记办法》第二章第十二条第一款规定，申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。在商品房买卖中，有关当事人就是开发商和购房者双方。那么当购房人需要办理房产证时，就需要开发商和购房人共同申请才能够办理，也就是说，在提交给房产局办证的申请书上要有开发商公章及法人印章以及购房人签字方可。如果群众在购房后未能及时办理房产证，一旦出现开发商公司注销、开发商公司发生变化或者找不到开发商，必定会造成群众办证的障碍和困难。
　　误区三：“房子既然买了，办证的事拖多久都无所谓”
　　刘勇副主任介绍：有些群众虽然在购房后没有及时办证，尽管能够正常办好房产证，但是由于办证时间太晚，导致在处置房产时会产生一些不必要的经济损失。例如：市民郭先生05年购买了一套商品房，09年才办理了房产证。后来，郭先生想将房屋卖掉，在办理过户手续时才发现，需要多承担房屋交易的营业税。这是因为国家税收政策规定了，只有办证满5年以上的普通住房销售时才能享受个人住房营业税减免的优惠政策。
　　还有的群众在未婚时贷款购买了商品房，未及时办证，结婚后才办理了房产证，并且夫妻共同还贷。后来由于出现家庭矛盾导致夫妻离婚，这个时候，婚前购买的房屋有可能作为婚后共同财产进行分割，如果在婚前办好了房产证，则该房屋仍可能视为个人婚前财产。
徐涛律师15327446830   QQ574659129