董军律师：房产买卖纠纷，应如何处理？

房产买卖通常金额较大、流程复杂，很容易引发房产买卖纠纷，且纠纷都难以解决，往往需要通过诉讼解决。在房产市场价格震荡不稳的时候，更容易引发纠纷。本文就房产买卖常见的法律纠纷应如何处理，做出了分析和建议。

一、未经全体房屋共有人同意，买卖合同是否有效？
从房屋买卖的主体来看，常常会发生签订买卖合同的是，部分共有人，其他共有人并未签字。甚至，会出现，未签字的共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。这种情况，在房屋价格猛涨的时候，比较多见，如果合同无效，房屋可以重新出卖，出卖的价格会更高。
对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效，但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。
因此，在购房签订合同时，要让产证上登记的权利人，均在合同上签字确认，即可避免法律风险的产生。
二、阴阳房产买卖合同，那份合同为准？
为了避税或其他原因，买卖双方可能会签订两份，甚至多分买卖合同，约定的房价是不一致的，在这种情况下，很有可能会对房屋成交价格产生争议，应以那份合同为准呢？
对于前后合同约定的房价不一致这一情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等，而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。
判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。
对于为了避税，双方确实要签订阴阳合同的，建议双方通过书面的方式予以确认，以那份合同为准。
三、房屋质量问题，出卖人应如何承担责任？
　　买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知或应知瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
因此，买房人在购房时，对房产应持审慎态度，在理性判断内，不要出现失误，否则就无法在理性的判断内，要求出卖人承担责任。
四、卖方拒绝迁出户口，如何处理？
对于“二手房”买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，在房产纠纷中，也大量存在。
上海法院认为，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。
因此，户口问题，在买卖合同中，尽量约定尾款，在户口迁出后，再支付。

五、一方不愿意再履行合同，而另一方如何处理？
房产买卖合同签署后，在履行过程中，一方不愿意再履行的情况，也比较多见。守约方，在诉讼中，可以要求违约方，按照合同履行，也可以要求赔偿损失。　　
按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，法院会责令双方继续履行。
　　对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。损失确定后，由违约方承担给守约方损失赔偿。

附：董军律师简介
董军律师，毕业于上海交通大学法学院法律专业，硕士研究生，上海金澄律师事务所律师，从事律师以来，长期致力于企业法律纠纷和房产纠纷的实务与研究，尤其擅长于劳动用工、特许经营、房产纠纷的诉讼与非诉讼法律服务。董军律师，实战经验丰富，庭审技巧熟练。
房产纠纷擅长代理的案件： 代理房产买卖纠纷、房产租赁纠纷、离婚房产分割、分家房产分割、房产继承、公房买卖和分割、房产拆迁补偿等纠纷。