商品房预售纠纷之售房广告

商品房预售纠纷之售房广告
张付杰律师按：商品房的销售广告和宣传材料是一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同的宣传广告作为合同内容对待。但是若出卖方就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明具体确定，并对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，出卖人违反该说明和允诺的，构成违约。
从司法实践看，开发商在售楼广告中做出许诺的主要情形有：1.提供购房优惠或附带赠送礼品的说明，例如解决迁入户口指标、赠送车库厨具等。2.对商品房美观性质量的陈述，一般为装饰标准，如地板铺以“全高级瓷砖”，外墙采用“镜面不锈钢装饰外墙”等。3.对商品房使用功能的陈述，如电梯的使用等。4.对商品房环境性质量的陈述，主要指对生活环境和发展环境，如小区配套建设有商场、市场、医院、草地、学校、医疗卫生公共设施等。其中，商品房的基础设施（如小区景观、停车设施等）和公共配套设施（如商业、交通、医疗、教育等）更是当事人在购买商品房时考虑的首要因素。尤其在上海，子女的上学、入托等问题往往是购买房屋时考虑的重大因素之一。
法院在审理类似案件的主要法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，审理中需注意以下问题：（1）反映购房者生活环境和发展环境的商品房环境性质量，如商业服务、文化交易、医疗卫生等公共设施，在发生纠纷时一般不被司法保护重视，这是不全面的。这些公共设施情况正是为了满足不同层次的消费者需要的环境质量。不过在空间效力上，可构成广告许诺的公共设施，应以统一建设项目确定的公共建筑定额指标为限，范围不应过宽。（2）不具有清楚、明白的质量指标的“商业吹嘘”不构成广告许诺。如开发商在广告中声称的“理想居所”、“置业首选旺地”、“升值潜力不可限量”等，由于没有具体、明确的质量标准，或者只是异性能够被消费者容易辨别的夸大，属于正常的“商业吹嘘”，不能构成广告许诺。