无房本交易谨防一屋多卖 律师:协议尽量写完备
发布日期:2012-07-14 作者:徐涛律师
新政后,中介市场也受到冲击,在亚运村某新楼盘门口,中介就地摆出房源,其中大部分是该楼盘的房源。中介人员告诉记者,这个楼盘是现房,2009年12月开盘,到今年3月已经卖完了。但是现在很多业主都在往外卖房,他们的手中收集了这个楼盘大量的房源,从60平米一居到88-130平米的两居不等。由于才收房不久,拿到房产证的业主并不多。
记者询问中介,没有房产证能否交易过户。中介人员表示,买卖双方先签订一个买卖合同,付一笔首付或者定金给业主,待房产证下来再进行网签、过户等手续,办理过程与二手房过户手续是一样的。如果原来的房子有贷款,必须先还贷再卖。如果购房者要贷款,也得在房子还完贷款解押后才能重新办理。
据我爱我家副总裁胡景晖介绍,新政之前,房地产市场投资性需求占比很重,每个新盘项目都会有这样的房源。“暂时没有产权的房产一般以比市场价低5%-10%的价格挂出来。”北京中原地产研究部张大伟表示,市场好的时候,暂时没有产权的房子也很好卖,因为房子供不应求,如果地段、户型各方面都比较好,价格又比市场价偏低,购房者可能会忽视交易的风险,来买这类房源。
购房者风险巨大
张大伟表示,房子拿到产权证才能交易,没有拿到产权证就卖给购房者只能算远期交易,产权证到手后才能生效。由于购房者看不到房产证,不清楚房子的具体情况,因此也有可能卖主一房N卖,购房者交了钱,却买不到房子,其中的风险巨大。
陶小姐从去年3、4月份就开始陆陆续续地看房子。由于一直没碰到合适的,所以也就错过了最好的时机。2009年5月,她在东四环看中了一套80多平米的两居室,室内格局很好,东西通透,社区也很大,但要到2009年9月份房产证才下来。该房子的业主是个炒房客,他在一个单元里一起买了两套,一套已经卖出去了,而另一套也正在出售过程中。陶小姐特别喜欢这个房子,就与卖主签订了买卖合同,并给房主付了全款。为了降低风险,陶小姐与卖主一起到公证处进行了公证,由陶小姐代替房主将这套房子的房产证办下来,尽快过户。
虽然付完全款并拿到了房子的所有钥匙,但在交易后的一个月,陶小姐每天提心吊胆的,害怕卖主变卦,而自己把钱都给了房主,手中却没有任何可以保护自己权益的东西。还好房主比较讲信用,房本下来以后,与陶小姐一起办完过户后,陶小姐才算安下心来。“当时胆子太大了,现在想想都后怕,以我的经历来看,我奉劝所有购房人,尽量不要买还没有产权的房子,当初我拿手中的钱可选择面也很广。”陶小姐说。
事实上,在房价上涨的过程中,二手房卖主毁约的情况屡见不鲜,毁约购房者还能要回定金和一定的补偿,而在没有房产证和网签的情况下,卖主毁约的成本更低。
- 律师建议
协议尽量写完备
如果真的要买这类房子,律师建议,首先是一定要到物业或开发商那里核实卖方情况。其次,为了保护自身的权益,要加大违约责任,如双倍返还定金,协议虽然不一定会有什么效力,但是写得完备一些,可以给卖主压力。为了能安全过户,最好约定过户日期,把交易办下来。
李律师表示,从传统的意义上来讲,除了开发商卖期房外,有产权证的房屋才能买卖。没有产权的二手房交易,可以判定为无效合同,不受法律保护。但是法律界又有另一解释,虽然产权证还没有下来,但双方签订的买卖合同,是双方利益的表达,如果没有重大的违法行为,也是有效的,必须履行的。对于合同的有效无效,要看法官的具体裁判。
李律师建议,买没有产权证的房子,本身是一种有瑕疵的交易,无法全部规避风险。既然购房者选择这样暂时还没有产权证的房子,那就要承受这其中的风险,不像有产权证的房屋交易保护购房者权益那么地完整。如果发生违约,至少要保证已付给卖主资金的安全。
徐涛律师15327446830 QQ574659129
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