租赁经营权纠纷

发布日期：2012-09-13 作者：徐涛律师

甲村委会与宋某2002年3月3日签订租赁协议，由宋某承租村委会坩埚厂，租期10年。2005年10月，甲村委会与赵某签订出售坩埚厂协议，将该村坩埚厂卖给赵某。     2005年以前，该坩埚厂实际由赵某之子小赵投资经营，2005年以后，该坩埚厂实际由赵某经营。2007年7月，小赵因车祸死亡，宋某与赵某因坩埚厂经营权发生纠纷。宋某请求人民法院排除妨碍，令赵某搬出坩埚厂，由其实际履行租赁合同到合同期满。

[案情分析]     法院审理后认为，租赁初期，宋某对坩埚厂的维修和组建付出了一定的财力和劳动，但租赁合同签订后，坩埚厂一直由赵某、小赵父子投资和经营，宋某亦一直未分配利润和要求分配利润，应视为宋某与赵氏父子之间形成了无偿转让行为。宋某与村委会的租赁协议实际由赵氏父子履行。坩埚厂的生产技术性很强，宋某又不懂技术，现宋某要求按租赁合同的约定继续租赁经营，必将对坩埚厂的现存资产造成极大破坏和浪费，亦不符合租赁初期转让的初衷，故对宋某该诉讼请求不予支持。但赵某应折价返还宋某租赁初期所进行的投资，对其付出的劳动应作适当的补偿，对未来5年的继续经营亦应对宋某作出适当的补偿。双方达成了上述协议。

[案情结果]     4月1日，在江苏省徐州市贾汪区人民法院的主持下，宋某与赵某达成协议，赵某给付宋某投资补偿及经营补偿3万元，坩埚厂由赵某经营。

[相关法规]
    租赁合同中出租人的义务
1．交付出租物。出租人应依照合同的约定的时间和方式交付租赁物。物的使用以交付占有为必要的，出租人应按照约定交付承租人实际占有使用。物的使用不以交付占有为必要的，出租人应使之处于承租人得以使用的状态。如果合同成立时租赁物已经为承租人直接占有，从合同约定的交付时间时起承租人即对租赁物享有使用收益权。
2．在租赁期间保持租赁物符合约定用途。租赁合同是继续性合同，在其存续期间，出租人有继续保持租赁物的法定或者约定品质的义务，使租赁物合于约定的使用收益状态。倘发生品质降低而害及承租人使用收益或其他权利时，则应维护修缮，恢复原状。因修理租赁物而影响承租人使用、收益的，出租人应相应减少租金或延长租期，但按约定或习惯应由承租人修理，或租赁物的损坏因承租人过错所致的除外。　　
3．物的瑕疵担保。出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用、收益的状态，即交付的标的物须合于约定的用途。　　
4．权利的瑕疵担保义务。出租人应担保不因第三人对承租人主张租赁物上的权利而使承租人无法依约对租赁物进行使用收益。
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