建设工程和商品房的保修期

发布日期：2012-11-04 作者：蒋艳超律师

一、建设工程的保修期
建设工程的保修期的法律关系双方针对的是开发商（业主）和建设单位。对此，国务院2000年颁布的行政法规《建设工程质量管理条例》第四十条有明确的规定：
“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：　　（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
　　（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；
　　（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；
　　（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。
　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
　　建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”
住建部在随后根据国务院的行政法规，又做出了《房屋建筑工程质量保修办法》，其中第七条规定：
“在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
　　一地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
　　二屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
　　三供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
　　四电气系统、给排水管道、设备安装为2年；
　　五装修工程为2年。
其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。”
第八条：“　房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。”
因此，建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算。
二、商品房的保修期
商品房的保修期的法律关系的双方是开发商和购房者，与建设工程的保修期的主题是有差异的。
商品房的保修期的法律规定：
《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条：“《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
　　1 、工程质量监督部门核验的质量等级；
　　2、地基基础和主体结构在合理使用寿命所限内承担保修；
　　3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
　4、用户报修的单位，答复和处理的时限。”
第六条：“ 住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。
国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”
《商品房销售管理办法》中：“
第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”
因此，建设工程的起算点为竣工验收合格之日起计算，商品房的保修期从交付之日起计算。
在实际中会出现建设工程很早就移交给开发商了，但是可能由于房产政策的调控、市场的低迷导致房屋过了保修期以后才卖给了消费者，导致保修期不能很好地无缝对接。
消费者要注意在签订购房合同时候要约定商品房的保修期从交房之日起计算，保修期可以大于或等于相关法律的规定，但不能小于法律规定的保修期，这是法律对对消费者权益的保护。
　　

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