信赖利益损失应以实际发生为据

发布日期：2012-11-06 作者：徐卫东律师

【基本案情】
肖某于2004年10月将延庆县**村**号平房卖给外村人钱某，业已支付购房款。2010年肖某诉至法院，请求确认其与钱某签订的房屋买卖合同无效。此案经过两审，认定肖某起诉要求确认房屋买卖合同无效于法有据，遂予判决该买卖合同无效。
2012年3月钱某以房屋买卖合同纠纷，将肖某起诉至法院，要求肖某赔偿各项经济损失50万元。
【原告诉称】
其在居住期间装修了全部房屋，新建了东、西配房，重新砌了院墙，建造了地窖、添置了太阳能及其他附属物。房屋买卖合同被确认无效后，被告肖某应返还1、已付购房款14万元及相应利息7万元；2、新建房屋及装修、附属物损失6万元；3、相应的信赖利益损失23万元。
【被告辩称】
    对于合同无效，双方都存在过错，应当各自承担相应的责任。双方互相返还的应该是房屋和对应的房价款，利息不属于返还范围。对于原告要求的其他损失，请求法院予以驳回。
【徐律师观点】
一、根据《土地管理法》第63条规定，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”以及国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”因此，该买卖合同因为违反法律、行政法规的强制性规定，2010年被判决无效，并无异议。
二、根据《合同法》第58条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，法律对无效合同的处理主要是：（一）返还财产或折价赔偿；（二）赔偿损失。另据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第25条的规定，“房屋买卖合同不成立、被确认无效或被撤销，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，应予支持。信赖利益损失包括所受损害和所失利益（当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等），损失赔偿数额以不超过履行利益为限。” 信赖利益的保护在我国法律主要是通过缔约过失责任的承担予以保护的。而合同无效或者被撤销的缔约过失造成的损失必须是已经实际发生的损失，包括在订立合同过程中所遭受的损失和在履行合同过程中所受到的损失，不包括可得利益损失。
本案中，肖某与钱某互相返还房屋及对应的房价款，毋庸置疑。但钱某主张购房款的相应利息于法无据，不应在返还之列。而原告入住后的装修费用以及新建房屋，添置附属物的损失属于其所受的实际损失，被告应予适当补偿。除此之外，主张的信赖利益损失，自合同签订之日起至合同被确定无效之日止，由于欠缺有效的证据证明被告在此期间因土地升值或拆迁、补偿已获利益，故并无事实依据，无法得到相应支持。
【法院判决】
法院经过审理认为，2010年法院判决确认原被告之间的房屋买卖合同无效，已发生法律效力。本案中双方都同意返还购房款应予支持。钱某在入住该房屋后进行装修，新建了东西两厢房，砌筑了砖墙，增添了附属物，客观真实，并经有关部门进行评估作价，应予采信对钱某新建房屋及装修和附属物的价款，肖某应给予补偿。关于钱某主张的信赖利益损失，没有证据证明坐落在**村**号的房屋已经列入拆迁计划，故没有事实依据，法院不予支持。
     因此，法院判决1、肖某返还钱某相应购房款14万元。2、给付钱某所建东西房屋和装修及添置的附属物款6万元。3、驳回钱某主张的信赖利益损失的诉讼请求。

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