房屋买卖合同中卖方协助办理贷款义务
发布日期:2012-11-11 作者:徐涛律师
【案情介绍】 樊某经由房屋中介公司居间服务,与徐某签定成量房买卖合同,购买徐某名下房屋一套。签约当日樊某支付徐某定金10万元及首付款20万元,并约定徐某于年底前向樊某交付房屋。因银行紧缩银根,樊某申请贷款2次均未获得批准。后徐某反悔,不再配合樊某办理贷款手续,而且也不交付房屋。樊某起诉到法院,要求判决徐某履行房屋买卖合同,协助办理贷款及过户手续,并判决徐某交付房屋及支付迟延交付房屋违约金。 庭审时徐某辩称因樊某个人资信原因不能办理贷款,责任在樊某;且樊某在合理期限内未能履行合同支付尾款,故主张解合同。而樊某则认为,依照合同徐某应配合办贷,直至贷款获得批准。 法院明示不能判决协助办理贷款,要求樊某明确诉讼请求。在樊某将诉讼请求变更为“承诺以现金支付尾款,要求履行合同、交付房屋、办理过户,并要求徐某承担迟延交付房屋的违约责任”后,法院判决樊某1个月内支付尾款,徐某1个月内交付房屋并办理过户手续,并以双方互有违约为由驳回樊某关于迟延交付房屋违约金的诉讼请求。 【律师评析】 按揭购房过程中通常会涉及开发商或卖方的阶段性保证责任,办理贷款时要求卖方以保证人身份在借款合同上签字。银行贷款是合同约定的房款支付方式,卖方不配合办理贷款,实质上一种违约行为。 但毕竟支付房款的义务应为买方承担,那买方可否起诉要求判决卖方配合办理贷款?《合同法》第一百一十条约定:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外: (一)法律上或者事实上不能履行; (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高; (三)债权人在合理期限内未要求履行。 很显然,办理贷款在事实和法律上都可履行,而买方也一直要求卖方配合办理贷款,也不存在履行费过高问题。那么请求协助办理贷款是否属不适于强制履行的情形?按照目前法律规定之精神和学理上的理解,不适合强制履行的情形一般指严格依附于人身的一些义务,而以财产为给付内容的义务都可以强制履行。房屋买卖中卖方对卖方的借款合同承担阶段性保证义务,这既是合同约定的义务,也是交易惯例,因该义务并不具有人身依附性,卖方的保证责任可由法院判决承担,在卖方不签署有关保证责任的法律文件时,法院可向贷款银行签发协助执行通知书,以保障购房人能贷出款来支付房款。 本案中樊某可以要求徐某继续履行合同办理贷款。法院明示不能判决协助办理贷款的说法不当,要求樊某以现金支付尾款是以司法权力对合同内容的强行变更,违反意思自治原则,是对交易秩序的破坏。 【律师提示】 二手房交易过程中如遇卖方不配合贷款,应及时委托律师签发律师函,催告卖方履行相关办贷手续。如卖方在合理期限内拒不配合办理贷款,可书面提出解除合同并要求卖方承违约责任;或者起诉要求履行合同,交付房屋并办理过户手续,诉讼请求里不要提及协助办贷,因为贷款虽然是买方申请,实现的却是卖方利益。 徐涛律师15327446830 QQ574659129 |
相关法律问题
- 开发商不协助办理房屋买卖合同变更如何办 3个回答0
- 办理过户登记是不是房屋买卖合同成立的必要条件? 1个回答0
- 卖方拒绝履行房屋买卖合同,还想说我违约 2个回答25
- 房屋买卖合同卖方的违约责任 2个回答5
- 房屋买卖合同签订好应该多少时间办好银行贷款 3个回答10
发布咨询
相关文章
相关法律知识
最新文章
- 出租人没有违约,但承租人无法经营,可否解除租赁合同?
- 农村建房房主过世,工程欠款由配偶承担,还是由继承人承担?
- 孙子接受祖父母房屋赠与后逼迫老人搬离,法院判决撤销赠与
- 拒绝检修公共排水管,致楼下房屋渗漏水受损,物业公司、楼上业主各半承担赔偿责任
- 开发商交付的房屋存在严重质量问题,买受人能否拒绝收房?
- 恶意串通买卖他人抵押房产被判无效
- 【典型案例】经济适用房的产权权属如何认定?
- 律师解析一起情侣间以买卖名义赠予房屋后一方起诉合同无效案例
- 借名买房,没有签署合同,出名人不认可,己方能否要回房屋
- 父母共同房屋,母亲去世,父亲私自处置,子女起诉无效案例
- 父亲名下房屋,部分子女主张借名买房,法院如何让判断归属
- 夫妻为借款将房屋以买卖名义抵押给债权人,后起诉合同无效案例
- 非本村成员购买宅基地签署合同,卖方起诉无效纠纷
- 夫妻离婚后,一方不愿分割共同房产怎么办
- 签约后交付前房屋变“凶宅”,谁该担责?