全面诠释小产权房，到底敢买吗？

发布日期：2012-11-11 作者：徐涛律师

首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。

　　既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。

购买乡产权房会有什么风险

第一，法律风险
　　前面已经详细论述了由于乡产权房的特殊法律属性，使得乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买乡产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。

小产权房最典型的案子就是1994年全国各地的画家入驻通州宋庄，逐渐形成全国最大的画家聚集地。但由于房价飞涨等多方面原因，陆续发生卖房农民因反悔卖房起诉画家的案件，至今已经形成13起讨房诉讼。 2007年7月，画家李玉兰第一个接到了一审败诉判决书，法院判决合同无效，要求原房主按照评估价给李玉兰9.3万元补偿款，李玉兰于判决生效90日内腾房。李玉兰遂向市二中院上诉。

　　2007年12月，二中院终审首次认定“画家村”农村房屋买卖合同无效，但判决中指出合同无效主要责任在于农民反悔，李玉兰可就赔偿问题另行主张。

第二，政策风险
　　在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

第三，开发建设的监管同样存在缺位
　　目前，乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。

第四，购买后也不能合法转让过户
　　第四，由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

编辑本段乡产权房屋有可能变成大产权房吗？
律师个人观点
　　有不少人认为随着《物权法》的出台，公民的财产权利全面被肯定，乡产权房也会被法律所认可，最终可以转化为合法的产权房。那乡产权房屋究竟能转化为真正意义上的产权房吗？从我国目前的相关法律规定来看，乡产权房屋转化为产权房还缺乏法律依据。而从我国对土地的管理理念与土地管理的价值取向来分析，短期内我国还不会放开集体土地的流转。因此，乡产权房屋向产权房的转化还需要一段较长的时间。同时，即便今后乡产权房屋可以转化为产权房，从现有的土地制度来看，购房人还会需要缴纳土地出让金。如此一来购房人购买乡产权房屋的费用也就与购买商品房相差无几。

　　因此，我们建议最好不要购买乡产权房，已经购买了也应尽早退房。如果你认为自己能够承担文中所述的风险，或确实需要购买乡产权房屋，我们建议你最好能购买现房，并注意考察项目是否办理了相应的审批手续及开发商的资质和信誉，从而尽量降低购房风险。如果你既无法或不愿承担前述风险，又想购买乡产权房屋，就目前而言你只有将户口转到乡产权房屋所在的村集体。

　　以上内容均为律师个人观点，仅供参考！

中央明确不许再建小产权房
　　已购者利益受保护对于民众普遍关心的农村小产权房问题,陈锡文明确表示,小产权房违法,绝对不允许再建设。对于那些已经在农村购买了小产权房的消费者,国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。中央财经领导小组办公室副主任中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文:很多消费者购买的时候,他不可能对国家的法律有这么多的了解,因此糊里糊涂就买了,觉得便宜就买了,对这些人的合法利益,政府是要给予保护的。小产权房”的产生是违法的，因为它违背了城乡土地规划利用的总体布局，也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序，所以它本身是不合法的。

小产权房的最新政策
　　国土资源部再次严厉地指出，小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。

　　[3]的确，小产权房得不到现有法律体系的支持是一个基本的事实。而小产权房与商品房巨大的价格落差，造就了其广阔的市场需求，也是一个不争的事实。在现有的住房供应体系不能全面满足民众住房需求的情况下，小产权房的出现，应该说是具有一定合理性的。对管理部门来说，小产权房事实上部分承担了理应由政府承担的住房保障责任。而对于农民来说，出售或出租小产权房，可以获得比种植更高的收入。一定程度上，小产权房的出现，对政府、购房者和农民来说，其实是一个多赢的结果。公共政策的目的，是满足民众的需求；有效的公共政策，则应该是有助于政策目的的实现。就此观之，小产权房就是一个政策目标与政策手段高度一致的举措，可怎么就违法了呢？这真是一个诡异的问题。

中国未来要解决的最大难题，是8亿农民的致富问题。守着一亩三分的薄地，农民是不可能致富的。然而当今社会发生的巨大变迁之下，农民致富手段日益趋向多元化。现在已经很少有农民只以种地为生。自主创业是一条不错的道路。如果能引导农民工去自主创业，就既可以减少劳动力市场上的农民工供给、从而提高其工资水平；又可以拓宽农民工的生存渠道，而创业成功的农民企业家还可以创造更多的就业岗位。正是基于这一点，鼓励自主创业是目前的一项重要政策。

　　可是，农民的创业资本从哪里来呢？从金融途径获得资金对农民来说非常的困难，那么只剩下让农民利用自己的资源来自主融资这一个办法了。农民的资源有许多，其中土地和房产仅仅是其中固定资源的一种，而更多的是人际资源，社会资源，当今农民致富主要依靠的就是这种资源。可目前土地的流转仍未真正放开，现在又不允许城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，这就导致农民这点可怜的资源事实上不能发挥任何经济的作用。因此，现有的法规政策之间是相互矛盾的：既鼓励农民创业、又堵住了农民创业资金的来源。

　　探讨小产权房的解决途径，应该谋求维持多赢的利益格局。把小产权房强制拆除，是不符合这个原则的。把责任全部推给农民或购房者，是不客观的。小产权房的建造和买卖，皆是在阳光下进行的。当初管理部门为什么不马上禁止呢？

　　在现有的法律体系没有改变之前，一个可行的办法是：下不为例，既往不咎。在技术上可以探讨设计一些务实的模式，比如将原来的小产权房的买卖合同变更为长期租赁合同，并允许租户转租，或许是一个方方面面都可接受的解决方案。

本质上，小产权房是民间一种自发的土地变革，是国家对农村、农业、农民几十年不重视或剥夺一种本能的反戈，中国农业人口几十年发展极其缓慢，就是由掌握了上层话语权城市人所制定游戏规则后的结果，万幸胡温上台后，对三农问题极其重视，认为应当是城市人回馈农村人、工业反馈农业的时机到了。再不这样，社会恐怕会发生不可调和矛盾。

于是，关于最重要的农村土地问题，渐行渐近，并有成为全国上下热点问题之势。为什么现在地方政府修这样多的小产权房，而省政府及中央不过问呢，这种姿态也体现了一种城市人回馈农村人、工业反馈农业的精神所在，与中央对三农问题支持方针上不冲突，否则，小产权房是不可能发展这样迅猛。

有些人认为小产权不合法！
那我们先来确认一下什么才叫法律！
小产权房这种由下而上的变革，在全世界都注重人权及人性化大的国际环境下，将是中国法规制定的准则，法规是什么？就是为了国民多数人的利益，如果法规不利于占中国70%以上人口的农村人，那这种法规就不能叫法律！就如一个不能让多数国民活得好的国家不能长久一样，一部不能让多数国民生活得很好的法律，也没有存在的理由。

千万不要低估中国人民的智慧，2008年8月11日，华夏时报就报道了：重庆将成立一个农村土地交易所，小产权房不能在主板交量，那我们完全可以与股市一样，成立一个二板市场嘛，你完成可以将自己小产权房放在这里进行交易。对于小产权不合法，不能上市，这些问题都一一得以解决。2008年8月8日，奥运会开幕当天，境外媒体《凤凰周刊》就明确报道了一篇文章，《小产权房合法化》这些都是国内处主流媒体的报道，中国历来在重要法规出台之时，都需要媒体进行事前预热，这样密集的对小产权房利好的报道，业内专业人士都感觉到，小产权房问题将在奥运会后加快明确化，而一旦明确化了，肯定将没有增值空间了。
当然，以后补交一定的土地出让金，是肯定的，国家基本利益还是要保障，是两百，还是三百、五百元一平方，这由市场说了算，如果土地出让交到了1000元/平方，那要恭喜买到小产权房的业主，说明你不动产所在地，已涨到8000元以上一个平方了。

有些人认为小产权房未来不安全！

事实上，这个星球上什么东西未来都不确定、都不安全，都有消失的一天。
任何事都因不确定，才有可能产生暴利，如果大家都明白一件事，都知道一件东西的价值，都晓得一件商品的未来前景，那这种商品还有成长和增价的空间吗？肯定没有。
正是因为小产权房未来的不确定性（但至少没人敢拆了房子让业主睡大街上），才是这样低的价格，只要学过一点经济学，都明白，小产权房符合商品增价定律，那就是价格低，如一个小孩，有成长的空间，很显然，现在商品房经过2005-2007后，已是过了青春期的小青年了，要小青年以后还保持青春期那几年快速增长迅度，那是违背自然规律的。而小产权的价格目前还是一个“儿童”（处于成都华侨城外西贵坊、悠然居纯多层也就2300元/平，就是建安成本加上合理利润，没有任何炒作水份）。很多政府企事业单位含国土局、规划局朋友都在大量买进。

每一次市场改革，总会催生一次暴利的机会，但的确只有少数人才能认清这样的机会，特别是成都作为全国两个城乡一体化试验区之一，政府肯定会让大家进行试验，让城乡尽可能快的一体化，这，成在巨大机会。

因此，我们认为，小产权从上至国家政策，下到市场规律分析来看，就如当年国家给深圳、上海当地人一块“股市”的大蛋糕，现在的“城乡一体化试验区”是国家给西部地区成都、重庆人一块“土地”的大蛋糕。

小产权房，中国其它地方说不清楚，但作为“城乡一体化试验区”，的确是最后的价值洼地。
徐涛律师15327446830 QQ574659129

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