限购令政策属于合同解除的不可抗力吗

9月底，正当普遍担忧调控政策“越调越高”之际，新一轮楼市调控政策再出猛拳：限购令、降低按揭成数等，由此引发市民对于限购令导致无法成功购房的各类争议。为此，记者邀请相关法律界人士进行点评。
　　■ “限购令”属不可抗力因素将来未必在中山执行
　　对中山楼市素有研究的程xx表示，限购政策对一线大城市的楼价会有打压、降低的作用，但二、三线城市则未必会执行。由于二、三线城市购房的需求依然较大，限购政策只能压下一时的楼价上升势头，并不能化解实际的需求。一旦松开限制，积压的旺盛需求有可能推动楼价报复性上涨，到时市民的负担或许会更重。至于中山，如在观察今年最后三个月的楼市运行情况后再作决定，应该会更为合适。
　　程xx认为，限购政策属于“不可抗力”的情形。简单来讲，限购政策使买卖双方无法过户，交易自然无法进行。而政策的出台是双方无法预见、无法控制，更不能变通，因此属于不可抗力。如因限购政策的出台而无法履行合同，买卖双方可解除合同，买方可退回已付定金或楼款。至于各自付出的交通费、测量费、律师费等等，则各自承担，另一方对此部分或者全部免责。如属通过中介来撮合成交的，若双方已达成合同，可视中介实际服务项目，由委托方向中介支付相应的报酬或其他合理费用。
　　■首付比例变化引发多种争议
　　至于贷款成数的变动，吴xx认为，这属于情势变更的情形。此种情形的发生是在合同订立后，因不可归责于双方当事人的原因而发生的。对于这种情形，在一手房交易，发展商一般会在合同里明确约定相关的条款以妥善解决。
　　但二手房交易中，由于合同条款未必订立得那么详细，往往容易出现争执。吴xx指出，最近深圳的宝安区法院就一个二手房交易纠纷作出一个判决，认定政策调整导致无法获得贷款，并非商业风险，也非不可抗力，而是情势发生了变化，并且合同中没有约定购房者一次性付款买房。所以，宝安区法院判决因情势变更而解除合同，购房者不需承担责任。他指出，之前深圳的大多数类似案件都是通过双方调解来结案，现在法院有了正式的判决，这意味着今后的类似案件，在深圳市或许购房者都能免责。
吴xx认为，目前对于国家调控政策在法律上的认定，还有比较大的争议，甚至法官之间的观点也不统一。限购导致的无法过户的退房，业主应该返还定金;但贷款政策变动，买家无力买房，目前法律界仍有不少争议。