上海嘉定区房屋租赁合同纠纷律师

发布日期：2013-01-18 作者：赵强律师

资深赵强律师，法学硕士，1998年获得全国房地产中级专业技术资格。电话13564487689或18917159707

原告上海某某实业有限公司诉称：2009年9月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其所有之位于上海市某某路某某号（原某某家美好建材市场及家具市场1-2楼），建筑面积共11600平方米的房屋出租给被告开办酒店用品市场，租赁期限为十二年，自2008年11月1日起至2020年10月31日止，第一年至第三年每年租金320万元，第四年至第七年期间的年租金为每年在前一年租金基础上增加15万元，第八年至第十年每年租金380万元，第十一年与第十二年的年租金均为400万元；按照先付后用原则，除第一年外，每年2月28日前支付半年租金，8月31日前支付另外半年租金，逾期支付租金的，每逾期一天被告应当按照应付未付租金的0.5%支付滞纳金；租赁期间，被告擅自解除合同的，应当支付原告两个月的租金作为违约金，若违约金不足以抵付原告损失的，被告应当负责赔偿。2010年8月6日，被告以经营困难为由致函原告，要求提前解除房屋租赁合同，后原、被告双方未能就提前解除房屋租赁合同达成一致意见。2010年8月20日，被告书面通知原告于2010年8月28日下午5时解除《房屋租赁合同》，双方于2010年8月28日以签订《协议书》形式进行房屋移交，《协议书》中确认有关《房屋租赁合同》解除所产生的赔偿事宜以原租赁合同的约定为依据。2010年9月15日，原告委托北京市天达律师事务所上海分所律师致函被告，要求就被告单方解除《房屋租赁合同》善后赔偿事宜进行协商，但被告拒绝签收函件。由于被告单方提前解除合同造成原告严重经济损失，包括根据被告对出租房屋的区域划分及按被告的要求进行的消防整改费用、根据合同租赁期限确定的免租期租金、房屋空关的租金损失等。原告认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力。原告已经严格按照合同约定履行所负义务，被告擅自单方解除合同的行为，属于严重违约，理应按照合同约定支付违约金并赔偿原告相关经济损失。为了维护原告的合法权益，原告现向法院提起诉讼，请求法院依判令：1、被告支付违约金533333元；2、被告赔偿超过违约金部分经济损失3503333元；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉请要求被告支付滞纳金，按约定的租金金额，计算两个月为人民币533333元，第二条诉请中要求被告赔偿的经济损失中再减去一个月免租损失和一个月的空租损失，减去金额为533333元。
被告上海某某酒店用品市场经营管理有限公司辩称：对租赁合同签订时间和约定内容无异议。因为在被告承租系争房屋前由其他商户租用，故被告自2008年11月开始陆续交接，直至2008年底才结束。2009年7月6日通过验收，说明系争房屋至此才开始符合租赁租赁条件，被告为消防整改也提供了30万元的整改费。2010年8月28日双方签订解除租赁合同的协议，双方达成合意解除合同，之后也多次就善后赔偿事宜进行协商，均无结果。按照租赁合同约定，被告确实存在延期付款的行为，但原告没有在合同约定的交房时间之前完成消防改造，交房时间也是延后的，被告也有权延后支付租金。原告开具的租金发票也并不规范。原告主张滞纳金，合同约定的标准明显过高，请求降低至按银行同期贷款利率计算。据此，被告不同意原告的诉讼请求。
反诉原告上海某某酒店用品市场经营管理有限公司诉称：反诉原、被告于2008年9月2日订立租赁合同，反诉被告将系争房屋一至二楼房屋共计建筑面积11600平方米出租给反诉原告，合同约定租赁期限为12年，其中第一至第三年租金为每年320万元，租赁押金50万元；反诉被告负责消防设施的整改，做到消防设施验收合格，由消防部门颁发具有法律效力的文书为准，反诉原告提供整改费用30万元，不足部分由反诉被告负担；合同终止时，反诉原告的隔断装潢属反诉原告。合同签订后，反诉被告报送的消防设计于2008年11月25日获得消防部门审核通过，2009年7月6日消防验收合格，由此导致反诉原告招商困难，市场人气严重不足，商户拒交租金，产生恶性循环，最终致使商户全部撤离、市场倒闭。至2010年8月，反诉原告共支付反诉被告租赁押金50万元，消防改建费用30万元，租金480万元，投入装潢费用170万元，总计亏损达人民币600多万元。2010年8月28日，反诉原告与反诉被告签订《协议书》，确定原租赁合同提前解除，同日办理房屋移交，2010年9月1日起停止支付租金，对于租赁合同善后事宜，双方同意另行协商解除。反诉原告撤出租赁房屋后，反诉被告即利用该房屋开办了“上海某某酒店用品市场经营管理有限公司”经营同类业务，对原有装潢和消防设施予以整体利用。现因反诉被告已诉至法院，反诉原告为了维护自身合法权益，现特提出反诉。反诉原告认为，反诉被告未能在合同约定的起租日期之前完成消防整改义务、获得消防验收合格证明，导致租赁房屋至2009年7月7日起才符合使用条件，故实际起租日期应从2009年7月7日起算，按解除协议约定，租金计算至2010年8月31日，共计租赁421天，应付租金为369.0958万元，反诉原告实际已付租金480万元，故反诉被告应返还反诉原告租金110.9042万元。因双方合同已经解除，故反诉被告应将租赁押金返还反诉原告，消防整改由反诉原告提供资金30万元，现该消防由反诉被告整体利用，故理应将反诉原告投入的整改费用返还。根据租赁合同约定，合同终止时，反诉原告的隔断装潢属反诉原告，故反诉原告有权从原租赁房屋内收回所投入的装潢材料，鉴于反诉被告已在原租赁房屋内同样经营酒店用品市场，如反诉被告愿意继续利用原装潢设施，也可按折价补偿的方式处理。据此，反诉原告提起反诉诉请如下：1、返还反诉原告押金人民币50万元；2、返还反诉原告消防改建费用人民币30万元；3、返还反诉原告租金人民币110.9042万元；4、返还反诉原告投入租赁房屋内的装潢材料（如反诉被告同意利用，则折价补偿反诉原告，暂估价人民币100万元）；5、受理费由反诉被告负担。
反诉被告上海某某实业有限公司辩称：反诉原告诉请中的押金根据双方的合意和商业习惯，应该予以抵扣。消防整改是为了配合反诉原告的装修要求而进行的，费用应该由反诉原告承担，且应承担反诉被告多支付的部分。关于交房时间，反诉被告是于2008年完成消防改造的，且按约交付了房屋，虽然消防验收报告延迟出具，但从未影响反诉原告的正常使用。因为反诉原告的退租，反诉被告必须根据新客户要求重新进行改造，同时是因为反诉原告单方违约导致合同解除，故反诉被告不同意反诉原告的反诉诉讼请求。
……
法院审理认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同双方应按约定行使权利、履行义务。原告按约交付了系争房屋，被告也承租房屋后用于招商经营酒店设备，嗣后，因经营不善，被告向原告发函要求提前解除合同，经磋商，双方签署了解除合同协议书，根据协议书约定，租赁合同于2010年8月28日解除，同时办理完毕移交手续，但双方在解除协议中也明确约定相关的赔偿事宜仍按原合同的约定进行协商。嗣后，双方就赔偿事宜多次进行协商，均未果。从双方解除协议的磋商过程分析，显然属被告方原因导致合同解除，应认定系被告单方违约，被告应当承担相应的违约责任。根据合同关于违约责任的约定，任何一方违约应当支付给对方二个月的租金作为违约金，故原告要求被告支付两个月租金作为违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院应予准许。根据双方关于解除协议的往来信函及解除协议约定内容分析，双方在履约过程中被告确实存在延付租金的事实，原告也向被告主张相关滞纳金的支付责任，该主张亦符合法律规定，本院应予支持，但是双方约定的滞纳金计算标准显然过高，被告提出降低的请求，符合法律规定，本院予以酌减，按照银行同期贷款利率的3倍计算。关于其经济损失的诉讼请求，其中消防装修损失，按照合同约定由原告实施工程，在合同解除后，该部分权属和利益仍然归属于原告，故原告要求被告进行补偿，缺乏法律和合同依据，也不符合租赁关系的特征和市场惯例；4个月免租期租金之损失，系其在签订租赁合同与被告达成的合意，双方并未就如任何一方单方违约而改变该意思表示作出约定；空关期的房屋租金之损失，被告就其经营不善向原告提出解除合同本身就是为了以防扩大各自的经济损失，原告与其提前解除协议的合意，显然表明原告对阻止该损失扩大之要约的承诺，而且根据合同约定，协议签订即视为房屋交接，系争房屋转移至原告占有、使用，其风险随之也转移至原告；原告的上述主张均不符合法律规定，本院难以支持。关于反诉，在解除合同后，反诉被告应当将押金返还给反诉原告，双方亦未在合同中约定如果反诉原告违约对押金予以处分，故反诉原告要求反诉被告返还押金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定，消防改造责任由反诉被告承担，反诉原告所支付的30万元系对反诉被告的补偿，该30万元在转移至反诉被告后，即视为反诉被告对消防工程的投资，其性质并非反诉原告对消防工程的出资，且该消防设备均为配合被告市场经营行为，原告亦不同意利用，故反诉原告要求返还消防改建费的主张，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。因反诉原告单方违约而导致租赁合同解除，故反诉原告在占有、使用房屋期间的租金应当由其支付，反诉被告无理由予以返还，故本院对反诉原告的该项诉讼请求不予支持。由于解除协议是因反诉原告违约导致，故根据合同约定，守约方不对违约方作任何赔偿，故反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失的诉讼请求本院难以支持，但根据合同约定，反诉原告在系争房屋内所作的隔断装潢属反诉原告，由于反诉被告根据合同约定不予赔偿反诉原告的损失，且其在审理中明确表示不再予以利用，故反诉被告应将隔断返还反诉原告，由于双方在合同中约定二楼商铺由反诉被告装修，反诉原告也提供证据证明其进行改造，故隔断材料仅限一楼。综上，法院判决如下：一、被告上海某某酒店用品市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某某实业有限公司违约金（按租赁合同约定的租金标准计算二个月的租金）；二、被告上海某某酒店用品市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某某实业有限公司逾期支付租金的滞纳金，以合同约定的应付租金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率的三倍，自合同约定的应付租金而未付租金之日起计算至其实际支付之日止；三、对原告上海某某实业有限公司的其余诉讼请求不予支持；四、反诉被告上海某某实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海某某酒店用品市场经营管理有限公司押金50万元；五、反诉被告上海某某实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还反诉原告上海某某酒店用品市场经营管理有限公司在上海市某某路某某号一楼房屋内的隔断。六、对反诉原告上海某某酒店用品市场经营管理有限公司的其余反诉诉讼请求不予支持。

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