“预告登记”可有效抑制房屋买卖中“一女二嫁” 的欺诈现象

发布日期：2013-03-06 作者：胡永红律师

导语：2013年2月16日（农历正月初七），春节后第一天刚上班，一位英俊的帅小伙子——马炳钧就找到湖北清江源律师事务所胡永红律师，寻求法律帮助。
     【案情简介】：一位精神矍铄的70开外的“老头子”----廖靖宇想出卖其别墅，然后到远嫁在美国的女儿家侨居。帅小伙子马炳钧知道信息后，急忙赶来跟他签了合同。约定售价260万元，先付一半现金作为定金，余款一个星期之内付讫后办理过户手续。
   老头子廖靖宇的这幢别墅，在整个县城闻名。不仅合理实用，而且精致漂亮，尤其是环境优美，简直是漂浮在绿色的海洋里。是县城中的花园，花园中的县城，不是急于出国侨居，老头才不会卖啊！
   马炳钧暗自庆幸，多亏自己律师界朋友消息灵通，自己才捷足先登。不然，不知会有多少人来竟争抢房。自己虽然签了合同，但还是心中不踏实，怕出意外，怕别人又出更高的价额买走别墅。他想委托胡永红律师找一个事先控制的好办法，让别墅没办法出现意外，保证做自己所买到的别墅万无一失。
   胡永红律师当即接受了这宗非诉讼代理案件，并提出了一个崭新的法律名词：“预告登记”。并向房产部门拟写好“预告登记申请书”。胡永红律师支招，可以保证马炳钧所买的别墅万无一失。
   胡永红律师非诉讼代理意见：不动产的转让，以登记为生效要件。最有力的控制，就是要在登记上着手想办法。而事先的控制，就是要预告登记。马炳钧虽然和廖靖宇签述了别墅的房屋买卖合同，但仍然有可能得不到房子。马炳钧为防止意外，可以同时申请预告登记。一旦进行预告登记后，未经购房人马炳钧同意，转让、出售此幢别墅，就不发生法律效力。
注意点：如果马炳放弃购买此幢别墅，或者从购房款付讫、能够进行不动产登记之日起三个月内未办理过户登记的，预告登记就失去法律效力。
法律依据：《中华人民共和国物权法》第二十条规定：
   “当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
   “预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
     本案是一个典型的非诉讼代理，作为律师有如下启示值得借鉴和分享：
    关键词：“预告登记”---------预告登记是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房或者脸面房进行预告登记，从而制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押，以有效的抑制房屋买卖中“一女二嫁”、或者叫“一房二卖”的欺诈现象发生。
对上述案例的非诉讼代理情况，胡永红律师作一首七绝总结如下：

七绝
预告登记

绿色海洋靓别墅， 虽签合同心不安；
预告登记出奇招， 一女二嫁不覆辙。

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