一起房屋价款支付方式不清导致延期不必支付违约金的案例

发布日期：2013-05-21 作者：靳双权律师

    李女士诉称：2009年10月9日，李与被告周先生签订了房屋买卖合同，购买周的位于朝阳区彩虹路6号的房屋一套，总价款190万元。合同签订同时，李支付了15万元定金。上述合同签订后，被告拒绝交房和过户，在李多次催促下，双方签订了补充协议，约定双方应在2010年2月11日前办理完权属过户手续，周在2010年2月12日前交付房屋；若周违约则应以相当于房屋总价款的30%向李支付违约金。后周未按照协议履行。李女士诉至法院请求判令周继续履行合同及补充协议，立即办理过户手续并支付违约金570000元。
    周辩称：不同意李的诉讼请求，请求驳回李的全部诉讼请求。我方没有和李签订买卖合同，双方不存在房屋合同买卖关系。
    经审理查明：2009年10月9日，赵某代卖方周某与原告签订了房屋买卖合同，约定周将其所有房屋出售给李，房屋总价款190万元。合同签订同时，李按照合同约定向周支付了15万元定金。之后，双方又签订了多份补充协议。2010年1月23日签订的补充协议中，第一条第二款约定周应在提前还贷后按照贷款银行的指导办理完解除抵押登记手续，李、周在2010年2月11日前办理产权过户手续；第三款申约定周同意在2010年2月12日前将房屋交付给李；第四款约定李承诺在房屋交付、物业交割当日全额支付剩余房款。
    周对李所述合同不予认可，认为其未委托赵某出售该房屋，认为该合同应为无效合同。同时表示依据合同条款李亦存在违约行为。
对周的抗辩李提供了证人，证明周亲笔书写的委托书。
    以上事实有原、周当庭陈述、《房屋买卖合同》、“补充协议”、房屋所有权证书等证据在案佐证。
    法院认为：李、周所签合同符合相关法律规定，系双方真实意思表示，双方应遵照执行。周有关其未委托代理人的抗辩，因其未能提供相关证据，故其抗辩理由，本院不予采信。周有关李存在违约行为，因其未提供充分证据，本院亦不予采信。
    李要求周继续履行合同的请求，于法有据，本院予以支持。但应当指出，双方合同对房屋价款的支付方式及房屋交付的约定存在瑕疵，造成双方在合同履行期间产生争议，故李要求周承担违约责任的请求，本院不予支持。现李明确表示愿意一次性付清购房款项，该表示符合合同目的，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十四条、一百零七条之规定，判决如下：
    一、李某于本判决生效后七日内给付周李某购房款一百七十五万元；周在收到购房款后十日内将房屋交付给李，并协助李办理过户手续。
    二、驳回李李某的其他诉讼请求。
         安居房地产律师靳双权点评：需要进一步明确的是本案在审理时，周某一直否认授权赵某代理其出售房屋，但在李某出示授权书后，周某经法院明示的情况下未申请进行笔迹鉴定，所以法院认定授权书是真实的。
      另外需要指出的是为什么法院没有支持李某要求周某支付违约金的请求。双方对合同价款支付方式和房屋的方式约定不明，在履行过程中双方发生争议，这种约定不明的责任在于双方。按照《合同法》第六十一条的规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。本案就属于这种情形，因协商僵持不下，致使合同超过了履行期限。这种情况不好判定是哪一违约，正是基于这一点，法院没有支持李某关于违约金的请求。

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