拆迁补偿协议中约定的选楼层费用条款是否有效？

发布日期：2013-07-02 作者：110网律师

拆迁补偿协议中约定的选楼层费用条款是否有效？ www.jzfclaw.cn
【案情介绍】
上海市某小区内一片平房因城建规划要求面临拆迁。拆迁人同时是未来小区的开发商。拆迁安置采用冋迁的方式，即在原地建好住宅楼后，被拆迁的住户再搬回来。开发商与被拆迁人在订立拆迁安置协议时，因楼层的问题发生纠纷。被拆迁户们原为平房居民，现在都希望在回迁楼房时得到好楼层，并为此争执不休，各不相让。最后，开发商与被拆迁户协商后达成协议：分得好楼层的被拆迁户依拆迁安置协议交纳楼层费，以补偿楼层差的住户。双方按此订立了拆迁安置协议。其后，有被拆迁户在查阅有关拆迁法规时未发现有此规定，遂起诉该开发商，认为楼层费的收取不符合法律规定，是违法的，要求其返回楼层费。
【法律分析】
本案的焦点在于开发商与被拆迁人在拆迁安置协议中约定的楼层费条款是否合法？
拆迁户主张楼层费不合法的理由是有关拆迁的法律法规中安置协议的内容未有褛层费一项。那么，拆迁法规中是否有关于楼层费的规定呢9《城市房屋拆迁管理条例》在拆迁赔偿与安置协议的内容方面，明确地规定了如下条款：被拆除房屋所有人订立的拆迁赔偿协议方面，条例明确规定了拆迁补偿的方式，包括产权调换、作价补偿，或者产权调换与作价补偿相结合的形式；拆迁赔偿的金额，包括作价补偿的结算标准、结算办法；对原有出租关系的处置方式；存在产权纠纷的应拆迁房屋的法律对策及存在抵押权负担的被拆迁房屋的法律规制。
其次，在与被拆除房屋使用人订立的拆迁安置协议方面，条例明确规定的条款有：安置地点的条款；安置面积的计算标准；搬家补助费、临时安置补助费、周转房安置方式；安置过渡期限条款及过渡延长的补偿责任及对非住宅用房停产损害适当补助条款。显然，在《城市房屋拆迁管理条例》中明确规定的有关拆迁补偿与拆迁安置协议的内容中的确不包括有关楼层费的条款。那么，协议中约定的此类条款是否因未有现行法律明
确的规定而是违法的、无效的呢？《城市房屋拆迁管理条例》第12条第2款规定：“补偿、安置协议应当规定补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任和当事人认为需要订立的其他条款。”这一条款中除上文已有法律明确其内容的条款外，还有一条是模糊条款，即“当事人认为需要订立的其他条款”。这一条款意味着在拆迁安置、补偿协议中除r右法律明确规定的条款之外，还可以有另外一些通过当事人自由协商加人协议中的条款。如何理解这一条的立法目的呢？
一般人对拆迁安置、补偿协议的最主要认识是其法律强制性或法定忡，这主要表现在：其一，协议各方没有选择缔约或不缔约的自由，必须缔结拆迁协议；其二，缔约各方没奋选择相对人的&由，在一次拆迁过程中，拆迁人是明确的、惟一的，无可选择的，被拆迀人也是有法律明确其资格的规定人群；其三，拆迁协议必须具备法律所要求的条款，协议各方对此无刪改自由；其四，协议各方不能达成一致时，其协议内容将由行政部门裁决。拆迁补偿、安置协议之所以具有强烈的法定性，因在于拆迁事关国家社会的公共利益，民事主体个人利益应不冲突于公共利益。拆迁对于民事主体个人利益也关系巨大，因此必须有效保护其利益，防止受到不合法的侵害。
然而，现实生活中拆迁过程面临的问题是复杂多样的，立法无法一一穷尽，同时，拆迁协议立接关涉民事主体的权益，民事主体应有一定的意思表示自由和处分其权益的自由。因此，《城市房屋拆迁管理条例》在有关拆迁协议的内容上设置了一条弹性条款，允许在协议中设立当事人认为需要的其他条款，以满足意思表示自由的需要和补充法律漏洞的需要，更好地平衡拆迁活动中各方的利益。
本案中，开发商与被拆迁人订立有关楼层费的条款，其目的就在于解决楼层安置上优劣问题引起的纠纷这一条款的出台，是开发商与被拆迁人在面临楼层纠纷时协商解决的结果，正是开发商与被拆迁人均认为需要订立的条款。
那么，拆迁人与被拆迁人在法定条款之外约定的条款均会被认为有效吗9不是的，这些任意件条款足否有效取决于其是否符合法律规定的民事法律行为的条款要件，如订、条款的人是否为合格的民事主体；所订条款是否为各方真实的自由的意思表示；条款是否不违反法律、行政法规的强制性规定及不损害社会公益。
本案中，拆迁协议订立的各方均为合格的订约人，开发商有拆迁人资格，相对人则为合格的被拆迁人；楼层费条款的订立足各方自由真实的意思表不；该条款未违反法律法规的强制性规定，也未有害于社会公益。因此，这一条款是合法有效的，各方均应依拆迁协议的约定严格履行各自的义务，被拆迁人主张返还楼层费的诉讼请求不会得到法律的支持。

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