注释民法（物权法解释）

【学科分类】物权
【出处】北大法律网
【关键词】物权法解释；注释
【写作年份】2013年


【正文】

　　一、概述：物权法司法解释的重点

　　1、不动产登记问题

　　2、共有财产的认定和分割

　　二、登记问题

　　（一）合同效力与物权行为的区分（《物权法》第15条）

　　1、合同有效的条件

　　（1）主体适格

　　（2）意思表示真实自愿

　　（3）不违反法律的规定

　　（4）内容有履行的可能性

　　整理批注：

　　（1）对于主观不能，客观不能，自始不能，嗣后不能与合同效力的区别（参王泽鉴书）

　　（2）台湾学说争议较多，林诚二，邱聪智，王泽鉴等人的见解大不一样

　　2、物权行为与物权变动的规则

　　整理批注：

　　（1）姚瑞光、梁慧星：物权行为=变动的合意+形式（登记或交付），姚瑞光的见解是对台湾通说的批判，台湾通说认为物权行为是发生物权变动为目的的的法律行为。物权行为中，物权变动的意思作为构成要件没有争议，但形式是作为构成要件还是生效要件有较大分歧。

　　（2）物权变动的规则（《物权法》第17条至27条），史尚宽《物权法论》介绍各国法律

　　（3）物权行为的无因性问题似乎未提及，我国物权法没有采该理论

　　3、约定受到法定的限制，违反则有可能导致合同无效

　　如《买卖合同司法解释》第34条规定，所有权保留只适用于一般的动产

　　4、合同效力判断的一般规则

　　（1）以合同成立时的法律规定判断

　　（2）其他情况也是依照合同成立时判断

　　（3）违法性的判断（《合同法》第52条第5款，合同法解释二第14条）

　　合同法解释一规定，依照旧法认定无效，依照合同法有效的，认定合同有效

　　（4）合同成立时的客观情况进行判断

　　（二）无权处分

　　1、负担行为和处分行为（整理添加：参见王泽鉴）

　　（1）负担行为：发生给付义务

　　（2）处分行为（狭义）：发生权利变动

　　2、尹田认为合同法第51条规定有误，因为处分无权限的物是负担行为，依照合同效力判断看，应当有效，《买卖合同司法解释》第三条是对其彻底的否定

　　整理批注：

　　（1）中国人民大学2005年左右曾组织讨论，有讨论文集，争议很大，崔建远有“无权处分辨”一文

　　（2）梁慧星以前的观点认为，理解合同法第51条时，不是处分行为无效，而是合同无效

　　（3）《买卖合同司法解释》出台以后，梁慧星认为其第三条规定为“特别效力规则”，

　　A合同法第132条（出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分）的反面解释，是指对自己财产或处分上受到限制

　　B合同法51条的无权处分是指对恶意或者误人处分他人的财产

　　C适用于物权法第53，54，191条及合同法第134，242条（梁慧星在川大法学院的讲座）

　　（4）台湾以前最高法院的判决认为出卖他人之物为无权处分，合同效力待定；王泽鉴所持观点认为是负担行为，有效。我国现在对于无权处分的争议，与台湾过去的争议相同。严格按照处分行为和负担行为的概念看，王泽鉴先生的观点以及大陆学者的类似观点更合理。

　　（5）梁慧星的观点认为，即使合同法第51条规定错误，也不能由最高人民法院的司法解释予以纠正，笔者也认为买卖合同司法解释针对的是合同法第132条，如果以此否定合同法第51条的确不妥。值得说明的是，在做法律解释时，梁慧星先生早年的《民法解释学》里提及过违法法律文义解释的可能，按照现在中国民法学界的见解以及对比台湾民法的发展看，合同法第51条的规定存在问题应当是不争的事实，但该条文的理解和应用是不同的问题。实务工作者应当会有自己的判断。

　　（三）行政审批与合同效力

　　1、禁反言的原则：如禁止以自己违法的事实（恶意当事人）为利己的诉求

　　2、商品房买卖司法解释第2条的规定，导致合同效力掌握在开发商手中；中外合营企业股权转让的效力掌握在外经委手中

　　3、行政权力介入交易

　　（1）形式：登记、审批、备案

　　（2）登记的一般理解（后有否思）：行政确权行为；有产权证则有产权；未经过合法撤销，产权证的登记人受法律保护

　　（3）行政与民事交叉适用的先后问题：民事不涉及行政，二者严格分开

　　4、公示的效力：

　　（1）物权变动的效力

　　（2）推定权利的效力

　　（3）保护善意第三人

　　（四）不动产登记问题

　　1、登记对抗主义的类型：机动车、农村的三种土地、动产抵押权

　　2、物权法第28条判决与物权变动的效力

　　3、调解协议能否发生物权变动的效力，存有争议

　　4、未经登记，不得处分的理解

　　（1）处分行为：引起物权变动

　　（2）不包括出租等行为

　　5、未取得产权（为登记），也受法律的保护：包括对恶意第三人，其他侵害设置的保护

　　6、确权的两种含义

　　（1）法律确认原始权利

　　（2）纠纷裁判

　　因此，行政机关不能做确权

　　7、不动产登记的实质

　　批注：史尚宽《物权法论》详尽的论述，包括对其他物权变动方式的意义

　　（1）民事上：履行债务

　　（2）具体行政行为

　　（3）基于上述判断，登记的一般理解（后有否思）：行政确权行为；有产权证则有产权；未经过合法撤销，产权证的登记人受法律保护都存在问题

　　8、法律推定的类型

　　（1）事实推定和权利推定（略）

　　（2）可推翻的推定：如宣告死亡

　　不可推翻的推定：如受遗赠后2月未做表示

　　（五）善意取得（物权法第106条）的司法解释规定和一般理解

　　批注：基理是以手护手的原则，保护交易的安全

　　1、善意的认定：举证责任导致，原告（权利人）承担

　　2、恶意的具体情形：

　　（1）购买异议登记的房屋

　　（2）购买预告登记的房屋

　　（3）购买已查封的房产

　　（4）购买明知登记错误的房屋

　　（5）明知他人已经依据物权法第28至30条取得物权（所有权）的房产

　　3、善意取得判断的时间：办理过户产权登记时

　　4、价格合理：约定的价格

　　5、登记或交付

　　机动车善意取得是交付还是登记？（登记）

　　6、无权处分人与善意买受人之间的合同必须有效，如果无效或被撤销，善意买受人不得主张善意取得

　　7、占有改定能否使用善意取得？

　　学说有肯定说，否定说和折衷说，司法解释没有明确

　　8、拟制交付适用善意取得制度

　　（六）二重买卖

　　1、参见王泽鉴《民法学说与判例研究4》的详细论述

　　2、二重买卖的基理：民法以自利之人为根基，第二合同的签订未必都是恶意（如果是依照合同法52条认定合同无效），民法上也值得保护

　　3、一般动产

　　（1）取得所有权者优先

　　（2）均未取得所有权，先支付价款者优先

　　（3）均未取得所有权也为支付价款，合同成立生效在先者优先

　　（4）均未取得所有权也为支付价款，合同同时成立生效，司法解释未作规定，宜以先诉讼者优先

　　4、拟制动产

　　（1）受领交付者优先

　　（2）都未受领交付，过户登记者优先

　　（3）均未受领交付，未过户登记，合同成立生效在先者优先

　　（4）先买受人受领交付，后买受人过户登记，保护先买受者

　　分析：一，未经登记，不得对抗善意第三人；二，按照常理，后买受人已经在前买受人受领交付，有悖于常理，或有恶意或过失

　　（5）未作解释的情形：先买受人过户登记，后买受人交付受领

　　理解：一是按照法意解释，过户登记的效力应当高于交付，且具有对抗的效力；二是后买受人，按照常理，不可能不看登记（或有恶意），构成无权处分，但其不构成善意取得；因此，保护先买受人

　　5、房产

　　（1）登记者优先（第二稿删除）

　　（2）都未登记，合法占有者优先

　　（3）都未登记，都没有合法占有，

　　争议观点：合同成立生效在先者优先；先备案者优先；开始履行者优先

　　（4）先买受人合法占有，后买受人过户登记

　　一般保护登记的一方，初证明有恶意外

　　（七）执行异议

　　1、买受人已经办理预告登记，因第三人（如出让人的债权人）的诉求导致强制执行，不能强制执行

　　质疑：问题在于预告登记能否对抗法院的强制执行？

　　预告登记的本意是防止一房二卖，是对未来的安排，不能对抗法院的强制执行

　　2、（1）买受人支付价款，因出卖人原因没有过户登记，后因第三人诉求导致对房屋的强制执行，应当保护买受人，买受人可以提出执行异议；

　　（2）但买受人与出让人基于恶意串通，逃避强制执行的除外

　　三、共有

　　（一）房屋合建

　　1、原稿：认定投资人与原项目取得人（项目名义人）对合作项目共有，承担连带责任

　　2、反对者：违背合同的相对性

　　3、尹田

　　（1）建筑物共有

　　（2）A建筑物共有

　　B因建筑物产生的债务，是投资建筑物中产生的债务

　　C实践中是以项目名义人一方参见建筑的相关活动，无法判断是否是共有债务产生的债务

　　D第三人直接与项目名义人为债务人，按照合同的相对性，项目名义人承担债务

　　E只有因为共有财产发生的债务，合建双方连带责任

　　（二）共有的分割请求权

　　物权法第99条的“重大理由”

　　1、夫妻离婚，即使双方婚姻存续期间约定不得分割，也必须分割

　　2、共有人破产，或财产被查封，即使之前约定不得分割也须分割

　　3、区分所有人不得分割共有部分

　　4、没有相反约定继承可以分割

　　（三）按份共有人的优先购买权

　　1、只限于按份共有人的有偿转让，不包括赠与，继承等

　　2、同等条件（争议较多）

　　包括（1）价格（2）履行方式（3）其他交易条件

　　3、主张优先购买权的期限

　　（1）有约定从约定

　　（2）没有约定，在合理期限内（不少于15日）

　　（3）主张优先购买权，据实际情况而定，其他共有人能共有人优先购买权15日内主张，非共有人购买后3月内为主张，优先购买权消灭

　　4、诉讼保护

　　（1）优先购买权是一种程序性的权利

　　（2）按份共有人仅要求对第三人的合同无效，或主张份额处分无效，法院不支持

　　（3）类比：租赁中的优先购买权

　　A只承认消费租赁，不包括商业（经营）租赁

　　B最高人民法院司法解释认为，与出租人与第三人的买卖合同有效+对承租人的赔偿

　　C正解：

　　（a）出租人、按份共有人与第三人的合同效力，取决于优先购买人，因此效力待定

　　（b）优先购买权意在购买，不应该规定赔偿

　　5、优先购买权的冲突

　　（1）按份共有人内部之间的相互转让，其他共有人不能主张优先购买权

　　（2）按份共有人转让于第三人，有其他的多个共有人主张优先购买权：

　　A进行协商

　　B有观点认为为了保护出让人的利益，应当由出让人自由选择

　　（四）诉讼时效

　　1、物权请求权不适用诉讼时效

　　2、取得实效的缺位

　　（五）预约

　　1、国外对预约的规定

　　（1）强制订立本约

　　（2）不能强制订立本约，而要求违约方承担违约责任

　　2、我国买卖合同司法解释认为：不履行本约不能强制订立本约，而要求违约方承担违约责任

　　整理批注：

　　（1）梁慧星认为属于不能强制履行的情形，不使用合同法第110条

　　（2）预约与本约的区别：交付价款直接发生则为本约；另签订合同则为预约，若另一个合同再做协商，不能认为是本约

　　（六）试用合同

　　1、区别于附条件的合同

　　2、试用费：有约定从约定，无约定则没有费用

　　（七）违约金的调整

　　1、当事人事前约定不得调整违约金

　　因（1）合同法第114条是强制性规定，不能做约定

　　（2）法定利益不得事前放弃，意在防止道德风险，所以仍可以调整

　　2整理批注：

　　（1）买卖合同司法解释规定法官的释明，与合同法解释对立

　　（2）梁慧星列举浙江高院的规定，说明释明的含义

　　（八）主债务的诉讼时效经过，主债务人继续履行债务，抵押权未必随债务的继续履行恢复诉讼时效经过前的法效

　　分析：时效经过对债务人产生法律上的利益




【作者简介】
董磊，单位为四川大学法学院。