从本案看不动产的善意取得制度

一、案情吴中与吴华系兄弟俩，二人之母吴刘氏有一座住宅，领有产权证。2003年3月，吴中谎称母亲吴刘氏去世（事实上2003年6月才去世），骗取派出所出具了吴刘氏的死亡证明。5月，吴中持吴刘氏的死亡证明，谎称自己系吴刘氏的独子，到房管部门将吴刘氏的房产过户到自己名下，并领取了房产证。7月，吴中持骗领的房产证，与何某签订房屋买卖合同一份，将该房屋卖给何某（何某不知道吴某的房产证是采用欺骗的手段领取的），8月，何某领取了该房的产权证。今年1月，吴华以吴中的房产证系骗领的、吴中事实上非该房屋的唯一所有人为由向法院起诉，要求确认吴中与何某签订的房屋买卖合同无效。

二、分歧

对本案如何处理，存在着两种不同的意见：

一种意见认为，吴中采取欺骗手段领取房屋产权证，该房产证是不合法的，吴中事实上并不是房屋的唯一所有人，该房屋在吴刘氏去世后，应由吴中和吴华共同继承，在未依法分割前，应确认为吴中与吴华的共有财产，吴中无权单独处分，故吴中与何某签订房屋买卖合同应确认无效。

另一种意见认为，虽然吴中采取欺骗手段单独领取了房屋产权证，事实上并非房屋的唯一所有人，其无权单独处分该房屋，但何某在与之签订买卖合同时，何某是善意的，其并不知道该房屋并非吴中一人所独有，凭吴中出示的房屋所有权证，何某有理由相信吴中系该房屋的唯一所有人，亦有理由相信吴中有权出卖该房屋，故从保护善意第三人利益的角度出发，应确认吴中与何某签订的房屋买卖合同有效，至于因吴中出卖房屋而给吴华带来的损失，吴华可另行起诉要求吴中予以赔偿。

三、评析

本案实质为部分共同共有人单独处分共有财产发生的争议。笔者认为，吴中虽无权单独出卖其与吴华共同继承的房屋，但何某并不知道内情，且支付了价款，应适用善意取得制度，本案应确认吴中与何某之间的房屋买卖协议有效，何某可以取得房屋所有权。理由：

1、从不动产登记公信力的角度进行考察。我国关于不动产权属的认定实行的是登记要件说，即赋予登记以较强的公信力，登记一经完成，权利即为设定，即使该登记内容与真实权利不符，亦视登记内容为正确，法律对于信赖该登记而为民事法律行为的人亦加以保护。善意取得便是以登记公信力为其理论基础的。本案中吴中虽实际上不单独享有房屋的所有权，但在房管部门核发的房产证上，其为唯一所有权人，鉴于房产证的公信力，何某有理由确信吴中为房屋的所有权人而与之签订房屋买卖合同，该买卖合同应为有效。

2、从司法解释角度进行考察。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该条中未将“共有财产”限定为动产，故可以理解为既包括动产也包括不动产，从该司法解释演变生成来看，主要就是源于共同共有房屋的买卖纠纷。由此可看出，司法解释实际上已间接承认不动产的善意取得制度。

3、从善意取得制度的发展趋势角度进行考察。在市场经济发展日臻完善的社会背景下，不动产的交易日益频繁，对交易安全的要求也越来越高。如果要求买受人在每一交易过程中对出让人是否为真正的权利人进行调查很难做到，即使可能的话，那征信成本也相当高昂，由此就会在一定程度上阻碍不动产的流通，使得经济发展受阻。因此，从鼓励不动产交易，维护不动产交易安全的角度上看，亦应采取和适用不动产善意取得制度。

中国法院网·丁新春