本案未违背城市房地产管理法第37条规定

[案情]

2006年5月8日甲公司与乙公司签订“河东经济开发区商业综合楼买卖协议”，约定转让总价款380万元，乙公司付清首批250万元后，可以对房屋进行内部装修；余款130万元待产权证等过户手续办理完后，20天内付清。甲公司收到乙公司交来首付款250万元，双方在河东温庄路商业楼买卖移交表签字，并进行了交接，甲公司将该房屋交付乙公司占有。

协议还约定被告负责向原告提供原始合法的土地使用证、房产证、规划证、竣工验收合格证、建筑设计施工图纸等相关证件；甲公司向乙公司提交了国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、开工许可证及对该工程的工程竣工验收证明书等有关证件的复印件。

甲公司以双方所签协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的第37条未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定为由，向乙公司发出了要求停止对河东经济开发区商业综合楼的装修并退回房屋的通知。乙公司向法院提起诉讼，诉请判令确认商业综合楼买卖协议有效，甲公司继续履行商业综合楼买卖协议。

[裁判]

本案中房屋转让合同仅为房屋转移的原因行为，不受《中华人民共和国城市房地产管理法》的第37条未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定的约束。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款，第六十条、第一百三十五条。判决：一、甲公司与乙公司于2006年5月8日签订的《河东经济开发区商业综合楼买卖协议》有效；二、甲公司和乙公司继续履行《河东经济开发区商业综合楼买卖协议》。案件受理费29010元，由甲公司负担。

[评析]

《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，是防止房地产不办理权属证书就私自交易，从而损害了国家对房地产管理以及非法逃避税收的情况。房屋只要最终办理了权属登记并过户，就符合了房地产管理法的立法目的。房屋转让是物权变动的一种情况，应该遵守物权变动的一般规则。

物权变动包括物权变动行为和物权变动原因行为两个层面。从物权变动行为的角度来讲，物权变动分两种情况：一种是不经权属登记，只要交付即引起物权的变动；一种情况是房地产经权属登记，才发生过户这一物权变动行为，第二种情况中过户和物权变动行为是一致的。就本案所争议的房屋而言，没有办理权属登记的房屋是没有办法过户的，因为国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、开工许可证及对该工程的工程竣工验收证明书等有关证件申请人均为甲公司，如果不办理权属登记，也就无法过户给乙公司。

本案显然属于第二种情况。而从物权变动原因行为来看，是否办理权属登记，并不影响转让合同的成立和效力，但是该原因行为并不具有对抗第三人的效力，而且如果要最终发生物权变动的效果，就必须办理权属登记并依法过户。本案中，房屋转让合同只是房屋转让的原因行为，该项转让行为的有效与否，最终要看是否办理了过户手续，而过户又以权属登记为前提。因此，房屋转让合同本身作为物权变动原因行为并非是整个的物权转让行为，也就不能以没有办理权属登记，而否认房屋转让合同的有效性，是否有效应该从整个转让行为来看。基于本案中过户和物权变动行为的一致性，又由于过户以权属登记为前提，因此，本案中不存在不经权属登记而过户的可能，同时也就不存在未经权属登记而发生房屋转让的可能，换言之，就整个房屋转让行为而言，不可能违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条的规定进行房屋转让。在转让合同有效，且房屋具备办理房产登记条件的情况下，受让人依据合同享有申请转让人办理房产证并依法过户的权利。本案中，房屋转让合同没有违背强制性规定，应为有效合同；基于此，乙公司可以依据该合同要求甲公司继续履行合同。

山东省德州市中级人民法院·邱新华刘民李玉鹏