卖方以不配合办理解押企图毁约的案件

发布日期：2013-08-12 作者：靳双权律师

原告崔某
原告汪某
委托代理人：靳双权。
被告何某
第三人北京某房地产经纪有限公司
崔某、汪某共同诉称：经某公司居间介绍，我与何某于2009年11月19日签订了《房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》。何某将其名下位于朝阳区*号楼*号房屋，以180万元出售给崔某，崔某支付定金5万元。后何某委托其父亲何大奎办理买房事宜，并将崔某与何某所签订的《房屋买卖合同》及《居间服务合同》项下的权利、义务全部转移于汪某。后汪某支付首付款57万元，以便何某提前偿还贷款。何某也曾提出增加房款，我方未答应，此后便无法与何某取得联系，故诉至法院要求：1、继续履行《房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》，何某协助我办理权属变更手续；2、赔偿因不配合汪某办理房屋所有权证而造成的经济损失28万元，并支付违约金36万元。
  何某辩称：我并没有委托我母亲王某代理我签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，所以，我母亲王某无权处分我的财产，且委托书上记载的我的身份证号为23位，存在瑕疵并且是复印件，故上述协议无效。后我委托我父亲何大刚代为办理房屋买卖事宣。由于我的父母文化低、不了解房市行情，但汪某和某公司采取欺骗、恐吓的手段，因此，我父母的民事行为不是其真实意思表示，应属无效。故不同意崔某、汪某的诉求。
  某公司述称：合同是当事人的真实意思表示，合法有效的。
  经审理查明：位于北京市*号楼*号房屋的所有人系何某。何某与王某系母子关系，与何某系父子关系。崔某与汪某系夫妻关系。
   2009年11月19日，王某代何某与崔某签订《房屋买卖合同》，成交价180万元，签订合同时支付定金5万元；逾期交房在10日内，出卖人按日万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期付款在10日内，自约定的应付款期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出售人支付逾期付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。
同日，王某代何某与崔某、某公司签订《补充协议》，主要内容为：甲方应在签署本协议后10日内向该房屋的贷款银行预约一次性提前还款，并应于该贷款银行通知提前还贷之日起，不迟于10日前，将其原贷款一次性还清。
乙方同意在甲方偿还贷款当日将收付款63万元，含前期交付的定金；甲方应在提前还贷后，按照贷款银行的要求办理完解除抵押登记手续。甲方与房产解除抵押后3个工作日内必须配合乙方共同前往银行办理面签手续。双方协商一致在乙方所申请的贷款获得批准后5个工作日内共同前往办理权属过户手续；甲方同意在权属过户当日将房屋交付给乙方。甲方同意乙方以商业贷款的形式支付剩余款项，乙方同意由贷款机构见税票、领证通知单和物业结清证明后将购房尾款117万元；以上事项若任何一方拖延办理，每拖延一日违约方需向守约方支付200元违约金。若延期超过30日，则按违约协议赔偿标准执行；如果因甲方提供的相关房屋产权手续、合同或相关产权过户手续不真实、不完整、无效或房屋被查封等，导致房屋产权无法过户或无法领取新的产权证，或者在签订本协议后，甲方不将该房屋出售给乙方，或者在签订本协议后，甲方提高房屋交易价格，或者甲方将房屋出售给第三方的情形，均为甲方违约。若甲方违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。如果因乙方提供的证件不完整、不真实或无效，从而导致房屋产权无法过户，或者在签订本协议后，乙方不购买该房屋的情形，均为一方违约。若乙方违约，则乙方应在违约行为发生之日起五个工作日，以相当于房屋总价款的20%数额向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项抵违约金，丙方收取乙方的费用不予退还等内容。
   另查一、2009年11月19日，崔某向王某文付定金5万元。2009年12月18日，汪某通过银行向何某的还贷账户汇款57万元。
   另查二、2009年11月25日，何某、范某与何大奎签订委托书，二人委托代为处理涉案房屋的相关事宜，并于2009年11月26日，经由上海市长宁公证处进行公证。
   另查三、2009年12月9日，何某、崔某、汪某、某公司共同签订《变更协议》，主要约定就涉案房屋项下的权利、义务全部转移给汪某，并按照变更后的合同继续履行。
   另查四、2009年12月17日，何某、范某签署同意出售房产声明。
   另查五、2009年12月17日，何某与汪某签订《存量房屋买卖合同》，合同主要内容：1、经买卖双方协商一致，该房屋成交价为人民币148万元；2、买受人向出卖人支付定金5万元，支付日期为；2009年11月19日；3、买受人向广东发展银行申办抵押贷款，贷款金额为人民币118万元。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成高房屋不能办理产权登记或发生债权纠纷的，由出卖人承担相应责任；2、出卖人应当保证如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，并随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋；
违约责任，
1、逾期交房在10日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该房屋实际交付之日起1 0日内向买受人支付违约金，合同继续履行；
2、逾期付款在1 0日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出售人支付逾期付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起1 0日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；
3、逾期付款超过1 0日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起10日内按照累积的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；出卖人将该房出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人全部付款，按照银行活期存款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金等内容。
另查六，2009年12月23日，汪某通过贷款审批。诉讼院针对涉案房屋存在贷款的情况，向深圳发展银行股公司北京东直门支行发出《房权银行询问函》。东直门银行复函的主要内容为：何某在我行按揭贷款已结清，但其尚未办理解除抵押登记手续，我行认为买卖双方的房屋买卖行为与我行无关。
法院认为：王某与崔某签订的《北京市屋买卖合同》及其《补充协议》、《过户、按揭代理合居间成交确认书》，买卖定金协议书，虽然王某未经房屋所有人的授权或委托，但经过公证委托的何大刚、汪某、某公司签订的变更协议书》是何某、汪某、某公司的共同意思表示，当事人均应按行义务。而且，《变更协议书》已将王某与崔某签订的《北京市存量房屋买卖合同》项下的全部权利义务转移给汪某，至此，何某与汪某针对涉案房屋已形成房屋买卖双方。此后，何某与汪某针对涉案房屋签订《存量房屋买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，合法有效。虽在购买涉案房屋的总价上与《北京市存量房屋买卖合同》所写明的的总价上存有出入，但《存量房屋买卖合同》是《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的延续，且双方亦是按180万元的总房价款实际履行的定金及首付款、贷款，故总房价款仍确定为l80万元。汪某已按合同约定支付了定金和首付款，且何某于2009年12月18日收到首付款62万元，并已还清涉案房屋的贷款。
根据《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，何某应当在贷款还清后，按照银行的要求办理完解除抵押登记手续，但何某怠于解除抵押登记手续，导致房屋所有权证变更未按期进行，对此何某应承担违约责任。本院发函征求东直门支行对涉案房屋抵押权的意见，由于东直门支行未表示行使抵押权，故汪某要求继续履行合同，本院予以支持。由于《存量房屋买卖合同》对违约金予以调整，故将按已付房款的日万分之二承担违约金。汪某的贷款申请与2009年12月23日获得批准，故何某应自2009年12月28日起至涉案房屋权属变更之日止，按已付房款62万元的日万分之二的标准，支付违约金。崔某、汪某另主张的赔偿经济损失，因尚未实际发生，且涉及贷款政策调整，是当事人所无法控制的，故对汪某的该部分请求，本案不予处理。
    综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：略。

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