拆迁补偿 代理成功案例
发布日期：2013-08-28 作者：张颖律师
审判长、审判员：
被告某房地产开发有限公司丧失诚信，严重违约，给原告家庭和财产及精神上造成重大损害和创伤
本来是一起正常的拆迁补偿安置案件，《拆迁补偿安置协议书》设定的双方权利义务也很明确清楚。但是，由于被告新疆某房地产开发有限公司违背承诺，于约、于法、于信誉而不顾：明明有安置房而不予补偿安置;明明有约而提不法和不合理的要求，更为严重的是“一房两卖”，将应予补偿原告的安置房售予第三人，致使原告拆迁补偿安置住房的期待、追偿变的艰难持久：8年的期待，5年的追偿，直到目前，原告一家5口(上有85岁的老母亲、下有两个年幼小孩)到处“打游击”。在此过程中，先后搬家8次，现仍然在等待、煎熬。被告某房地产开发有限公司，不顾民情，以强欺弱，违法践权，应当依法承担由此而产生的一切法律后果和社会责任及企业诚信负面评价。
2003年5月31日，原告与被告某房地产开发有限公司签订《拆迁补偿安置协议书》，协议约定：采取产权调换就地安置的形式进行补偿安置，被告某房地产开发有限公司在某街安置楼四单元一、二、三层向原告补偿安置60平方米的住宅三套，安置非住宅20平方米，三套住宅各配地下室一间。同时承诺：被告“某公司”所建住房面积60平方米，超出60平方米的部分，原告不向被告补偿差价。并在协议中明确约定：“甲方向乙方补偿的三套60平方米的住宅，如超出60平方米以外的面积，乙方不向甲方补差价。”协议还约定，被拆迁人自行过渡，过渡期18个月。任何一方违约，按照“协议”的相关规定处理。
18个月后，该安置房并未如期竣工，直到2006年底建成。安置房建好后，原告找到被告某房地产开发公司负责人要求按拆迁补偿安置协议向原告给付安置住房。但其谎称房屋面积盖的都较大，而且已全部售完。事实上，被告某房地产开发公司违反约定，将应给付原告的安置住房售予第三人。对此，原告与家人曾与被告某公司交涉两个月未果。2007年4月2日被告公司负责人向原告许诺：等下一期建房给你安置。由于拖延时间过长，应补偿安置的三套住房，其中吴某、吴某的两套以补偿现金方式解决，剩吴某的一套至今未得到安置补偿。
目前被告某房地产开发公司在某街的最后一期建设住房(也即被告所称的二期房)竣工。原告按其上述许诺于2010年6月17日去被告某公司要安置房，不料被告公司有关负责人告知：小面积住房已售完，想要住房只剩下100多平方米的了，必须按照4300元/平方补超面积差价。否则，不给房子，只能以原补偿安置房面积，按照4300/平方米给付现金(而被告该二期房销售价为：6600元/平方米)。
被告某房地产开发公司再次违反其承诺，视原告合法、正当权益而不顾。在此情况下，原告与家人(原告之母85岁，随吴庆贺一起生活)于2010年7月12日，再次与被告公司有关负责人交涉，被告答应15天内给原告安置住房。15天后即2010年7月27日，原告到被告公司要安置房，其被告公司负责人又推到2010年7月30日让原告看房。该房是2006年的第一期安置楼7栋三单元五楼，面积110多平方米。被告坚持让原告对超出面积按4300元/平方米予以补偿，由此而产生争议。
原告维权道路艰难漫长，从2003年与被告签拆迁补偿安置协议至今已8年。这8年间，原告一家5口人，其中有年过85岁的老母亲;这8年间，原告一家先后搬家8次，其中的艰辛苦难有多少，谁也说不清，只有原告自己能感受到那多少个难熬之夜的痛苦与折磨。想当初，他们“安居乐业”，有自己温暖的家。可当自己的“鸟巢”让被告某房地产开发公司拆除后，原地补偿安置的承诺成为骗局。原告期盼有一天搬进自己的住房，这种期待等了8年，而且至今没有得到落实。至今原告每当提及此事，都不由得泪洗满面。这一切都是被告某房地产开发公司一手造成的。被告某房地产开发公司违反约定，失信于民，不仅严重侵害了原告的合法权益，也给社会和谐稳定涂上了阴影。因此，其不仅应当依法承担拆迁补偿安置和赔偿责任，而且应当承担社会责任、企业诚信责任。在此，提请人民法院依法支持原告的诉请，以维护原告的合法权益，维护社会公平正义，维护社会和谐稳定。
关于原告向被告主张补偿安置位于天山区某街某号向阳一期7栋三单元5楼110平方米安置房一套(原告依约不补偿超面积差价)的事实、法律依据及理由
首先，从事实层面看，2003年5月31日，原告与被告某房地产开发有限公司签订《拆迁补偿安置协议书》，协议约定：采取产权调换就地安置的形式进行补偿安置，被告某房地产开发有限公司在某街安置楼四单元一、二、三层向原告补偿安置60平方米的住宅三套，安置非住宅20平方米，三套住宅各配地下室一间。但是，到了2006年底该拆迁补偿安置房建好后，原告向被告某房地产开发有限公司要安置住房时，被告称：没有小面积安置住房，故对原告拆迁补偿安置不予考虑。事实上，并非没有小面积住房，原告通过举证证实当时碱泉街安置楼一单元有65平方米面积住房。被告完全可以通过调整来给原告补偿安置住房，被告以“没有小面积安置住房”敷衍、欺骗原告与事实是相悖的。况且，未在原地建同面积补偿安置住房，其责任在于被告，与原告毫无关系。不能将自己的过错责任转嫁到原告身上。
其次，从原、被告双方约定看，在《拆迁补偿安置协议书》第六条其他条款的第五项明确约定：“甲方向乙方补偿的三套60平方米的住宅，如超出60平方米以外的面积，乙方不向甲方补差价。”这是契约的根据。既然“拆迁补偿安置协议”对此有明确规定，作为被告就应当履行约定，履行承诺。而且，现原告主张补偿安置的某街某号向阳一期7栋三单元5楼110平方米安置房,就是原第一期拆迁补偿安置房，是近期被告某房地产开发公司让原告看过的、未销售的安置住房。原告完全有理由主张该7栋三单元5楼110平方米安置房，并对被告不予补偿超面积差价。同理，原、被告在协议中约定很明确，该协议第一条补偿形式和安置方法中约定：“采取产权调换就地安置”的形式进行补偿安置。未依约进行产权调换就地安置是被告违约，责任应当由被告承担，与原告无关，被告应当依约(包括补充条款)向原告补偿安置上述110平方米安置房，原告不予补偿超面积差价。
再次，被告某房地产开发公司“一房两卖”，依法应当“双培”向原告予以补偿。在这个角度讲，提出上述主张也具有其合理性。(双倍补偿问题将在下面专门讲，这里不再赘述)。
三、关于原告向被告主张以约定65平方米(包括地下室)补偿面积的现价双倍(65平方米×4300元/平方米×2)向原告给付安置房价款的事实、法律依据及理由
首先，确定案件事实是“一房两卖”。按照《拆迁补偿安置协议书》，第一条约定：采取产权调换就地安置的形式进行补偿安置，被告某房地产开发公司在某街安置楼四单元一、二、三层向原告补偿安置60平方米的住宅三套，安置非住宅20平方米，三套住宅各配地下室一间。据此，原告的补偿安置住房是确定的，即某街安置楼四单元一、二、三层各一套。那么，2006年底该拆迁补偿安置房建好后，这三套拆迁补偿安置房就应当是原告的。可是，当原告向被告某房地产开发公司要该安置住房时，被告回答是：该拆迁补偿安置房已卖掉了，就没有考虑给你留补偿安置房。“不打自招”，这不是“一房两卖”吗?这不是事实吗?原告的应补偿安置的房子呢?确定无疑，被告某房地产开发公司“一房两卖”，是铁的事实，事实上当时该拆迁补偿安置房就售予第三人了。
第二，双倍补偿的法律依据。最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干题的解释第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。而第八条是这样规定的：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：其中第(二)项规定的情形是：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案完全符合该规定。在此代理人强调：该司法解释明确了其适用范围，具体指明“以所有权调换形式签订的拆迁补偿安置协议，....适用第八条的规定”。其规定是很明确的，以房屋的性质理解、抗辩其适用，是不能成立的。
第三，以约定65平方米(包括地下室)补偿面积的现价双倍(65平方米×4300元/平方米×2)向原告给付安置房价款的事实法律依据。
按照原协议约定，拆迁补偿安置房的三套面积各是60平方米，另加地下室，故主张65平方米。而且，已经协商解决的另两套拆迁补偿安置房就是每套按照65平方米计算的。现价4300元/平方米，也是依据已经协商解决的另两套拆迁补偿安置房每套29万元双倍计算的，即由被告某房地产开发公司向原告补偿安置住房价款58万元。
综上，原告在本诉中提出：被告某房地产开发公司要么向原告补偿安置上述被告给原告看过的“110平方米的一套住房”，依约予不补超面积差价;要么按照原合同约定面积的现市场价双倍补偿安置住房价款58万元。--闫文义
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