论房屋居间合同纠纷中的格式条款

发布日期：2013-11-08 作者：刘智慧律师

居间合同纠纷类型包括：房屋买卖合同成立后，买方单方解除、卖方单方解除、买方卖方合意解除买卖合同，因此产生的房屋中介机构要求依约支付佣金，或买方要求返还已支付佣金等纠纷。而解除的原因有多种多样：有房屋质量和特性分歧等，有商业条款如付款总价款、付款时间分歧等，有法律条款如房屋权属、抵押查封、卖方代理权等，也有政策如限购、限贷等因素。
待纠纷出现后，买卖方审视居间合同或居间买卖合同相关条款后往往发现：中介机构提供的居间合同对交易双方的约束力强、设定的法律责任大。例如，以下条款内容：“甲、乙双方应于买卖合同成立之日分别按照本协议第二条所述房价款的1%各自支付丙方佣金。”这时，有的买方或卖方会提出：该合同为格式合同，应认定为无效。
根据合同法第39条、40条、41条之规定，这类居间合同属于格式合同，在约定不清的情况下，对格式合同的提供方应作不利的解释。而实践中，这类居间合同的付款条件约定一般是清晰的、明确的，即“房屋买卖合同成立”是买方卖方中一方或双方承担佣金支付义务的条件。而以 “提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”为理由主张该条款无效的，在司法实践中往往不能得到支持。我们认为这其中的理由是：这类条款并未完全排除中介机构履行提供订约机会、促成交易的义务。中介机构取得报酬或佣金也是有条件的，即促成交易成功。此外，这类条款，也不是不能协商的，事实上，许多房屋的买方或卖方在与中介机构协商后都能将该条款进行变更调整的。
在上海，无论是口头还是书面的约定和交易惯例，中介机构的服务内容都不是止步于“买卖合同成立”这一环节，往往还包括协助贷款办理、房屋产权变更登记、房屋入住交接手续等服务内容。因此，我们也注意到在部分案件的裁判中，就中介机构所主张的佣金金额有一定的酌减。
目前，也有部分中介机构提供的居间合同中出现一些新的条款，如买方卖方一方或双方解除房屋买卖合同的，应向居间方支付违约金（或补偿费），按房价总款的百分之几计算，甚至高达20%。智慧律师提示，作为具有完全民事行为能力的签约各方，在签订居间合同有必要对所有条款进行阅读、知晓并理解，可以也是应当进行协商调整后签订的，而不是一句“格式条款无效”就可以一笑置之的。签字生效的合同是有法律效力的，对签约各方都具有约束力。

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