工程款优先权、抵押权、购买权竞合时优先顺序？

发布日期：2013-11-11 作者：110网律师

工程款优先权、抵押权、购买权竞合时优先顺序？
1、工程款与一般抵押权
在工程款与一般抵押权并存的情况下，根据《合同法》第286条及最高院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第1条的规定，工程款优先于一般抵押权和其他债权。
2、工程款优先权与消费者购买权
根据《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第2条“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，按下列情形处理：
（1）       消费者已经交付房款，并已经办理产权过户登记的情形下，工程款优先权归于消灭。
（2）       在开发商尚未交房或者虽交房而尚未办理产权过户，但消费者支付了全部或者大部分款项的情形下，工程款优先权不能对抗消费者。
（3）       消费者未交付房款，或只交付了少部分房款，但已办理了产权过户登记的情形下，工程款优先权具有对抗消费者的效力。
3、消费者购买权与抵押权
消费者虽然支付了全部或大部分购房款但未取得房产证的，消费者对该商品房所享有的权利性质，目前尚无定论。当消费者购买权与抵押权竞合时，按下列情形处理：
（1）       房屋先出售后抵押：A、若房屋买卖合同未登记，而抵押已办理登记的，该抵押权可对抗消费者购买权。B、若房屋买卖合同已登记备案或者买受人已经取得房地产权证，则抵押权不能对抗消费者购买权。因为登记备案的买卖合同具有对抗第三人的效力。
（2）       房屋先抵押后出售:不管该房屋已经转移至何人之手，即使转让给消费者，消费者享有的权利仍然不能对抗该房屋的抵押权。

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