承租人改扩建的添附行为应否得到出租人的补偿？(

发布日期：2013-11-18 作者：110网律师

尊敬的审判长、审判员：
本律师接受本案出租方的委托，担任其诉讼代理人参与本案诉讼，庭审前我们认真分析了上海市宝山区人民法院的一审民事判决书，通过今天的庭审，对本案的事实有了清楚了解，现结合事实和法律发表如下代理意见：
一、出租方有权不予退还承租方的租赁保证金。
本案《房地产租赁合同》（以下简称“租赁合同”）第六条明确约定：出租方所收取的承租方“房地产租赁保证金”10万元，在承租方存在未履行合同约定义务的违约行为时，出租方不退还该“房地产租赁保证金”。
承租方有以下违约行为：
1、拖欠租金。
2、承租方违反租赁合同第八条第（三）项、第（四）项约定，未经出租方同意，将租赁场地内原有的房屋予以拆除（至今没有恢复），又新建大量违章建筑、构筑物。
3、承租方违反租赁合同第八条第（八）项约定，既未在租赁期满前三个月提出续租请求，又拒绝在租赁期届满后将场地交还出租方，占用场地并且拒付场地占用费至今已达一年有余。
承租方的上述行为违反了租赁合同的约定，给出租方造成了损失，出租方有权依据租赁合同第六条不予退还该10万元房地产租赁保证金。
二、出租方不应就承租方的擅自违章搭建行为向承租方支付补偿款。
（一）承租方将租赁场地内原有的房屋予以拆除，又新建大量违章建筑、构筑物，这一行为未经出租方同意。
我国《合同法》第223条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的，人民法院应予支持。”
可见，对于承租人未经出租人同意擅自装饰装修和改、扩建的行为，应当认定为侵权，出租人不仅无须给予承租人补偿，而且有权要求承租人予以恢复原状和赔偿出租人的损失。
本案承租方在承租场地内搭建违章建筑物、构筑物，是无可争辩的事实，争议的焦点在于承租方的行为是否取得出租方的同意。
本案没有任何证据证明承租方在承租场地内的违章搭建行为取得了出租方的同意。
一审判决书第8页认定“出租方系承租方的股东，出租方对承租方在系争场地上开设建材市场是明知的，承租方为开设市场对原房屋拆除并在系争场地上搭建、添附，出租方对此也从未提出异议，可以推断出租方关于承租方拆除原房屋并进行搭建、添附等是认可的。”一审判决的这一推定完全违背了法律规定。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第66条“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。”
“不作为的默示”是指行为人没有积极的行为，只有消极的沉默。本案一审判决所谓“出租方对此从未提出异议”显然属于“不作为的默示”。在不作为的默示中，行为人的内在意思不明确，为保护行为人的权益，防止审判权的滥用，法律对此作出了严格的限定。我国法律和司法解释限定为“法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示”。法官只能在这两种情况下才有权根据其消极的沉默来推断、认定其意思表示。本案一审判决在没有法律规定和当事人约定的情况下，“推断出租方关于承租方拆除原房屋并进行搭建、添附等是认可的”，这一超越法律限定的推定，导致了一审错误的判决。
（二）本案未能签订续租合同的原因在于承租方自身；承租方在租赁期限内已经获得了巨大的利益和回报。
承租方当庭指责因双方无法就续租期限以及租金标准达成一致，造成双方未能签订续租合同，其过错在出租方。这一说法既不符合本案事实，又毫无道理。
根据租赁合同第八条第（八）项，承租方如果有续租的意愿，应当在租赁期满前三个月向出租方提出，经出租方同意后，双方签订续租合同。而承租方并未按照合同约定的期限向出租方提出续租请求，放弃了优先承租权。
在租赁期满后，当出租方要求承租方撤离时，已有其他承租人向出租方提出承租意向。承租方即使仍享有“同等条件下的优先续租权”，但正如承租方庭上所称，因承租方不愿意接受其他承租人提出的“同等条件”——租金标准，因而双方无法就租金标准以及续租期限等续租合同的主要条款达成一致。
可见，双方未能签订续租合同的过错在于承租方自身。承租方无权要求出租方迁就承租方在租赁期满后提出的苛刻的续租条件。
一审判决书认定：“鉴于租赁合同约定了承租方享有续租权及续租的租金标准，承租方对系争场地上的搭建、添附物使用期限有着合理的预期，现承租方未能续租，无法利用搭建、添附物的价值，存在一定的损失，出租方应予适当补偿，本院酌情确定出租方补偿承租方搭建、添附物135万元。”这一认定曲解了租赁合同的内容和本案事实。
首先，租赁合同第十六条第（2）并非约定了承租方具有无条件的和确定的“续租权”，而只是承租方在与其他承租人竞争时具有的“同等条件下的优先续租权”。况且租赁合同第八条第（八）项还约定：承租方提出续租请求后，需“经甲方同意”，才能重新签订续租合同。
其次，众所周知，“合理的预期”应当基于合同本身，而不是尚未签订的合同，更不能建立在那些尚不确定的“续租权”之上。本案租赁期限为三年，承租方理应按照租赁期限来安排自身的经营活动。
事实上，承租方在租赁期限内已经获得了巨大的利益和回报。承租方违章搭建面积计7000余平方米，将其分割后出租给商户，大多数按照1.7元/平方米/天收取租金，粗略估算每年承租方能获取租金达400余万元，租赁期内共获得租金收入超过1000万元，除去所谓的违章搭建的费用360万元以及支付给出租方的租金122.5万元，获得净利至少超过500万元。而出租方迄今一共只收到承租方支付的租金122.5万元。
最后，我们要请问承租方：你们的的改、扩建行为，既未征得出租方的同意，也没有向政府主管部门办理合法的建设审批手续，属于违章建筑，依法应予拆除，出租方不能从中获得任何合法的利益，出租方为何要给予你们补偿？
以上代理意见，供合议庭评议本案时参考。尊请合议庭依法改判支持出租方的上诉请求，以维护出租方的合法权益。

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