动迁房买卖因侵犯第三人利益被法院判决无效
发布日期：2013-12-02 作者：姚艳艳律师
案例：上海市第一中级人民法院判决书
上诉人汪某、吴某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2011）闵民五（民）初字第627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年4月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审认定，顾某与朱乙原系夫妻，朱甲系顾某与朱乙之女。顾某与朱乙于2002年5月经诉讼离婚，于2006年12月19日经登记复婚，后又于2009年6月离婚。 2008年2月，朱乙的父亲朱丙承租的位于黄浦区的老公房被纳入动迁范围。2009年9月19日，朱丙与动迁公司签订了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，协议载明的被拆迁人为朱丙。同日，朱丙还另行签署了《承诺书》一份，内容为三套安置房屋的居住人及产权人情况，其中一套位于上海市闵行区浦涛路751弄某号某室（以下简称系争房屋），载明了由顾某、朱甲与朱乙居住，产权人为朱乙。2010年4月，顾某、朱甲向上海市黄浦区人民法院提起诉讼，要求确认系争房屋为顾某、朱甲与朱乙共有等。2010年8月，上海市黄浦区人民法院判决系争房屋属顾某、朱甲与朱乙共有。该案判决生效后，顾某、朱甲向法院申请执行，要求将系争房屋的产权变更登记至三人名下，但在执行过程中发现房屋已被设定了抵押权，抵押权人为吴某，故而无法办理产权人的变更登记手续。顾某、朱甲在执行过程中申请了财产保全。
另查明，2010年12月27日，系争房屋的产权登记在了朱乙一人名下。2011年2月20日，朱乙（甲方）与汪某、吴某（乙方）签订《动迁安置房预售预购合同（配套商品房买卖合同）》一份，约定甲乙双方在上海永年经纪有限公司的主持下达成动迁房买卖协议，由甲方将其分得的位于上海市闵行区浦涛路751弄某号某室动迁安置房出售给乙方，房屋总价为75万元（人民币，下同）。乙方于2010年12月19日向甲方交付购房定金7万元，剩余68万元购房款于签订本合同后，办理该房屋抵押登记手续当日支付63万元，尾款5万元等房屋过户后支付。乙方支付63万元后三日内甲方将房屋腾空移交给乙方使用。在该房屋办理抵押登记、乙方交付63万元房款后，甲方将该房屋有关资料交付给乙方，甲方应交付的包括但不限于该房屋的征地拆迁补偿安置协议、商品房预售合同、房屋面积测量资料、房屋交接书、新建住宅使用说明书、业主手册、房屋维修合同、甲方已缴纳物业管理费和公用事业费票据等文件资料。甲方承诺对所售房产有完全的所有权和完全的处分权，保证任何第三人不能对该房屋主张任何权利。合同签订后，汪某、吴某向朱乙支付了房款70万元，朱乙也向汪某、吴某交付了房屋，但由于该房屋被法院查封，汪某、吴某至今无法使用。
还查明，2011年2月20日，朱乙与吴某签订《房地产抵押借款合同》一份，约定朱乙用上海市闵行区浦涛路751弄某号某室房屋作抵押向吴某借款75万元，借款期限自2011年2月18日至2014年1月30日止，年利率为15%。同年2月22日，吴某办理了系争房屋的抵押权登记手续。
顾某、朱甲向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、撤销朱乙、汪某、吴某于2011年2月20日签订的《动迁安置房预售预购合同（配套商品房买卖合同）》；二、撤销吴某对上海市闵行区浦涛路751弄某号某室房屋设定的抵押权登记。 朱乙未答辩。 汪某、吴某辩称，其与朱乙并不认识，是通过中介公司向朱乙购买房屋的，购买时对拆迁补偿协议、产证都进行了审查，房屋产证登记在朱乙一人名下，动迁安置协议上的安置人没有顾某、朱甲，无法知道房屋属于顾某、朱甲与朱乙共有，其二人已尽到了审慎审查的义务。其二人也已向朱乙支付了70万元的房款，尚余5万元待办理完过户手续后支付。其二人是善意购买人，顾某、朱甲应与朱乙解决纠纷，故请求驳回顾某、朱甲的诉讼请求。
原审认为，系争房屋属顾某、朱甲与朱乙共同共有，朱乙在顾某、朱甲不知情的情形下将系争房屋擅自出售给了汪某、吴某，且事后未得到顾某、朱甲的追认，构成无权处分，且由于汪某、吴某至今未办理房屋过户登记，不符合物权法第一百零六条规定的善意取得之情形，故其二人与朱乙签订的《动迁安置房预售预购合同（配套商品房买卖合同）》无效。朱乙与吴某签订的《房地产抵押借款合同》，因合同双方间的关系实际为房屋买卖，借贷并非双方的真实意思表示，故该合同也应属无效。顾某、朱甲要求注销吴某设定在该房屋上的抵押权，应予支持。但朱乙应当在此之前向吴某、汪某返还房款70万元。朱乙经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利，由此引起的责任由其自行承担。
原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条及《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条及《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，作出判决：一、朱乙与汪某、吴某就位于上海市闵行区浦涛路751弄某号某室的房屋签订的《动迁安置房预售预购合同（配套商品房买卖合同）》无效；二、朱乙与吴某签订的《房地产抵押借款合同》无效；三、朱乙于判决生效之日起十日内返还汪某、吴某房款70万元；四、吴某在朱乙履行了上述第三条给付义务后十日内办理抵押权注销手续，并将上述房屋返还给顾某、朱甲及朱乙。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,300元，由朱乙负担。
判决后，汪某、吴某不服，上诉于本院，诉称：1、原审法院对顾某与朱乙的离婚协议没有查明，上诉人看到的离婚协议上写的是“无共同财产分割、无债务”，该份离婚协议由婚姻登记机关审查备案，上诉人有理由相信出卖人与妻子之间对财产已处理完毕。2、原审法院未认定上诉人为善意购买人不当。因为上诉人在购买前查阅了拆迁协议，协议上也没有顾某、朱甲名字，而且产权登记也仅朱乙一人，双方约定的成交价格也是市场价，顾某、朱甲也没有居住在系争房屋内，因此上诉人尽到了审查义务。3、顾某、朱甲起诉主张对系争房屋的共有权利，法院作出的判决也是一个确认性判决，由于顾某、朱甲在朱乙处分之前未及时变更房地产权证，因此房地产权证对外公示的仍是朱乙一人，朱乙完全可以处分系争房屋，上诉人也相信朱乙具有处分权才与朱乙签订买卖合同。至于顾某、朱甲与朱乙之间的纠纷，完全可以通过其他途径解决，顾某、朱甲也可以向朱乙追究责任。4、根据不动产的公示、公信原则，法律保护的是善意受让人的信赖利益，因此上诉人与朱乙签订的预售预购合同及抵押合同也应认定有效。故请求二审法院撤销原判，依法改判，驳回被上诉人顾某、朱甲的全部诉讼请求。
被上诉人顾某、朱甲辩称：1、上诉人在购房过程中未尽到审慎义务，忽视动迁安置房屋存在的产权问题，因为动迁政策规定拆迁人与原产权人或者承租人签订动迁协议，并不要求全体动迁安置人员签字，由于上诉人没有审查该户的动迁安置人员，误认为系争房屋仅朱乙一人为产权人，上诉人未尽审查义务，因此上诉人不属于善意购买人。2、被上诉人享有动迁安置利益，且早在朱乙出售系争房屋之前进行了诉讼，主张自己的权益，法院也判决支持被上诉人对系争房屋的共有权利。被上诉人之后向法院申请执行，因此被上诉人并无过错责任。3、上诉人看到朱乙与顾某的离婚协议、离婚证，而离婚发生在动迁之前，因此离婚协议上的记载不能作为双方之间无财产纠纷的依据，离婚协议中也没有涉及到朱甲的财产权利，上诉人对朱甲在系争房屋中的权利也没有进行审查，上诉人要求查明离婚协议中的无财产纠纷等记载内容已经没有意义。4、上诉人没有以合理价格购买，成交价格比周边其他房屋交易价格低25-30%左右。5、被上诉人早在2009年10月申请执行，要求变更产权登记，朱乙出售系争房屋在后，属于无权处分，且上诉人也没有变更产权登记，原审法院认定买卖合同无效是正确的。故请求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，虽然系争房屋产权登记在朱乙一人名下，但是被上诉人顾某、朱甲是系争房屋的共有产权人，被上诉人顾某、朱甲在朱乙出售系争房屋之前已经提起诉讼，法院的生效判决也认定顾某、朱甲与朱乙对系争房屋的共有权利，故朱乙未经其他产权人的同意，擅自出售系争房屋，侵犯了顾某、朱甲的共有权，顾某、朱甲事后也不予追认朱乙的处分行为，故朱乙的行为属于无权处分。据此，朱乙与上诉人汪某、吴某签署的《动迁安置房预售预购（配套商品房买卖合同）》无效，基于无效买卖合同的履行而签署的抵押借款合同亦属无效。
至于上诉人称其系善意购买人，可以取得系争房屋的所有权一节，本院认为，上诉人在购买系争房屋过程中，对系争房屋系动迁安置配套商品房是明知的，而购买此性质房屋与购买商品房是有区别的，因为涉及到动迁政策，因此，购买人不仅需要对登记产权人情况进行审核，更应该了解动迁安置人员的情况，了解被拆迁人对全体动迁安置人员安置的情况，从上诉人自己陈述的审核内容来看，上诉人并没有核实该户的动迁安置人员情况表，询问被拆迁人对相关安置人员的安置情况，显然在审核过程中未尽必要的注意义务，存在一定的过错，故不能认定上诉人为善意购买人。
律师建议：
动迁房买卖与普通商品房不同，因此建议买方谨慎委托律师陪购，帮助审核动拆迁文件，房屋认购书、产证等各种资料，避免因买卖无效遭受损失。
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