购买集资房要慎重，谨防以合作建房名义欺诈、

发布日期：2013-12-04 作者：110网律师

购买集资房要慎重，谨防以合作建房名义欺诈、
　　1案儈】2004年4月8日,彭先生花了 10万元购买了广州市同和路附近的一套房子，但是，发展商为彭先生开了一张收据而不是发票，同时，发展商还旅出了一份“合作建房协议书”，并口头承诺下一年后就可以办集体房产证了。彭先生很不放心广經过多方探听后发现，这个楼盘所用地为附近城中村的土地，：楼盘的开发方是否具备相应资质也显得相当模糊。彭先生最后放弃了这所房芋。好在开发商退回了 10万元的购房款。 ?
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　　彭先生放弃购买这样的房子是非常明智的J ;集资房与合作建房，性质基本上一致，:土地使用权入多是由于缺少资金，在得到政府批准后，同提供资金的一方或多方签订合作建房合同，销售楼盘属于集资房。但是这些楼盘通常分布在城乡结合部，楼价比向地段的楼盘低，按照国家有关规定，如果楼盘所属土地未经征用转化为国有，则属农村集资建房。目前，广州很多城乡结合_的所谓“集资房”都是这种类型的房子。对于这种情况，如果不符合总体规划，则相关行政部门不予补办手续业主拿到竽的就是乡镇颁发的“宅基地使用证”。按相关法规规定纟农村集体利用已批准的建设用地擅自与本集体以外的单位或个人联建，合建房屋的，属于非法转让集体土地行为，具体处理办法按原各省国土厅《关于淸理土地转让，：炒卖土地中有关具体问题的处理规定》执行。也就是说，买这样的房子V.可能会有以下四种后果
　　?第」种列为违聿建筑,面临拆迁的风险。
　　第二种，暂时成为农村> “宅基地”，但仅有使用权却无法上市交易，也无法得到银行按揭。 ” | ?
　　第三种，楼盘通过补齐相关的资质，在得到相关部门批准后楼盘成为合法集资房。一切顺利的话?，楼盘会拿到一张《集体房产证》。也就是发展商对彭先生所说的证件。，
　　第四种，该项目由集体土地通过征用的方式转为国有，并补办土地出让丰续,最后拿到房产证。 ?. 卜
　　?丨对于第一种和第:?：种后果，不言而喻，购房者将损失惨重。_ ,
　　.对于第三种情况也还是有利的。但问题是，如何判断开发商的楼盘项目是否为合法的集资房。对于这个问题，关键要看幵发商有无合法的报建手续：包括:0)有否建到红线之外；②有否经过政府批准，若批准，拿出相关证明; ③有否超过批准标准。一般合法的集资房，都会有土地出让使用合同、建筑用地许可证、建筑工程规划许可证等，有则合法，无则非法。本案中，彭先生在 208 得知这个判断标准后曾多番询问开发商，开发商的答案是“不久后就会补齐”。但是，如果按照正规的途径，广州有关部门在2001年前后就很少审批这类房子。教句话说，除非这个楼盘能展示有关报建，或者在2001年以前就拿到了相关资质。否则，开发商所谓的补办手续之说纯属信口开河。加之，? 2004 年11月国土资源部发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知中明确规定，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。由此可见，这类房子基本是不能办理所谓的 “集体房产证”，充其挝最后也会拿到一张集资房产证；而且这些证件大多是村委会自行印制而已。
　　至于这第四种后果是最理想的。但这个结果只在理论上存在，实际情况鲜有发生。:因为有关部门暂时不会接受个人申请，开发商通常都会知难而退，而且过程中业主还必须补交一笔不菲的土地出让金。
　　总之，按照最新的法规，集资房视为经济适用房。可能在未来一段时间后，集资房也许会获准建造，但将被很多框架限制。因为，以后集资房就是经济适用房。购房者有否资格购买会受一定限制，购买了这种房子想要卖出也会受到年限、税费等等规限。假如购房者非自住性购房就要留意，集资房与普通商品房有一定的差别。所以，千万别贪图便宜，小心陷阱。

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