单位职工之间转让在建的集资房,法院判决合同内容违法而无效
发布日期:2013-12-04 作者:110网律师
【案情】于某是某上市公司的职工。2000年,于某参加了单位的集资建 房。2001年,于某与同事何某订立了合同,将该房产转让给何某。何某在合 同订立后首付给于某3万元房款,双方约定于某将房屋过户给何某后再付余 款。2002年,该房屋建成竣工,于某将建好的房屋直接交给了何某,该房屋 产权证也于2004年1月办理完毕,何户主仍为于某。由于该房屋建设占用了 城市规划区内的国有土地,根据我国《城市房地产管理法》?第三十七条的有 关规定,未办理产权登记的房屋不得转让。于某在2004年3月据此认为,双 方的房屋转让合同无效,诉讼法院请求何某退房。
【审判】
法院经审理后认为,双方签订的合同内容违法,合同无效。判决生效后 10日内,于某返还何某购房款3万元及同期银行存款利息。案件受理费由何 某负担。
【评析】
将自己的集资房转让是我国现阶段房地产市场的一个特别现象,但由于各项法律法规不健全,常常发生纠纷。
单位集资建房,是单位向政府土地管理部门申请行政划拨土地解决员 工住房的一种非完全市场现象,政府及单位建房并不是为了获取自身经济 利益的最大化,而是作为一种福利分配给单位员工解决社会较低收人人群 住房的一种措施。集资房跟同一地段的商品房相比价格要低很多,但由于 其是一种福利分房,对其转让、使用都有严格限制,在领取的房地产证 (蓝本)上大多是明确注明不允许转让、出租的,因为这样会冲击正常的 房地产市场。以深圳市现行的政策为例:如果集资房所有人补交地价差额 及各种减免的税费后可以取得完全产权(红本),并作为商品房在市场上 自由流通的,这时候的集资房就转变成商品房。
本案中,于某在分得单位集资建房后再把集资房转让给何某,这样的行为 是违反我国的房地产政策的。这些政策我国尚未以法律的形式作明确规定,但 可依据《城市房地产管理法》第三十七条的规定:“下列房地产,不得转 it:……(六)未依法登记领取权属证书的”,因此,何某购得的集资房行为 应是无效的行为,无效法律行为的后果双方互相返还,于某可退回购房款,何 某退回房子,利息可以折抵租金。另外,这里需要强调的是,“权属证书”不 仅仅是一个房屋产权证,应是一种完全所有权,是对房产的一种完全处分权。 集资房所有权人在取得蓝本房产证时,还不能算是对该房产拥有完全的处置 权,其转让、出租还受到制约,只有在其补齐地价办理上市手续后,才能认为 其已“依法登记领取权属证书”。
根据以上分析,笔者认为,本案中导致合同无效的主要原因是因为合同的 内容违法而不仅仅是没有取得房产证。事实上,我国不动产实行的是登记生效 主义,只要购买的房产在国土部门备案登记就可生效,实践中很多商品房 “炒楼花”就是在房产尚未建成且房地产证尚未领取阶段。因此,是否办理房 产证,应该不是确认合同是否有效的关键。
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