法院强制拍卖程序中是否应该保护优先购买权

发布日期：2013-12-05 作者：110网律师

法院强制拍卖程序中是否应该保护优先购买权现行民事实体法明确规定了对共冇人、承租人、有限公司股东的优先购买权的保护。那么，法院查封、扣押的房产的拍卖、变卖是否也要保护优先购买权呢？
　　对共有人、承租人和有限公司的优先购买权的法律规定
　　我国《民法通则》第七十八条第三款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第九十二条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”
　　《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”国务院城市私有房屋管理条例第十一条也规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”
　　《公司法》第三十五条规定：“股东之间可以相互转让其全部出资或者部分出资。股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意；不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。”
　　有关法院强制拍卖中优先购买权的两种不同观点
　　一种观点认为，民法上的优先购买权仅适用于市场经济中当事人双方自主交易的场合，不适用于强制执行程序。在民事执行程序中，法院依国家强制力执行债务人的财产，取代债务人的地位而行使对被执行财产的处分权。法院在拍卖被执行财产时，无需考虑优先购买权人的利益。而且，在强制执行实践中，法院经常会遭遇不动产上存在共有人、承租人的情况，他们均要求行使优先购买权，却又想以低于市场价的价格购买，使得法官左右为难，无法及时结案；有些被执行人钻法律空子，在法院查封前甚至査封后，炮制租赁合同，干扰法院执行工作的正常开展。基于这种观念，最高人民法院《关于审理买卖合同案件若干问题的解释》（征求意见稿第二稿）第五十二条规定：“在依据强制执行程序（拍卖程序）或者破产程序出卖标的物时，优先购买权人主张优先购买权的，人民法院不予支持。”该司法解释明确否定了执行程序中对于优先购买权的保护。另一种观点认为，优先购果权是法定权利，无论在当事人的自主交易活动还是法院的强制拍卖程序中，都应当予以保护，不能随意剥夺。 ’
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　　笔者认为，民事执行以保护债权人的民事实体权利为使命，除了某些不适于执行的权利外，强制执行法都应当予以保护。优先购买权作为民商法上当事人的一种法定权利，在民事执行程序有获得保护的必要和可能。且在大陆法系国家以及我国台湾地区，理论和立法上也都承认强制执行程序中优先购买权的保护问题。

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