产权调换发生房屋面积缩水，违反诚实信用原则赔偿损失

发布日期：2013-12-07 作者：110网律师

产权调换发生房屋面积缩水，违反诚实信用原则赔偿损失
【案情】2000年6月，被告某开发公司律设新元小区，需拆迁原告食品公司部分房屋，为此，双方签订了房屋拆迁安置协议书一份，约定原告回迁门面房262平方米，其中：包括民族路（东西向），新元小区公园（小区南大门）人口转角处门面房。2000年9月1日，原被告就回迁门面房又签订《房屋销售合同》一份，约定原告预购被告开发的新元小区房公园转角处1号、2号门面房，建筑面积60. 78平方米，单价1680元/平方米，合计价款人民币102110 元。实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5%时，每平方米价格保持不
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变，房价款总金额按面积调整，以及相关的权利义务。合同附示意图一份，载所购房屋方位为新元小区公园（小区南大门）入n转角处1号、2号。合同经双方签字盖章生效。
　　原告按约付清购房款人民币102110元。同时，该小区2号楼门面房亦相继对外预售。其中，同年11月，被告与卢某签订的2号楼35号门面房买卖合同后，附有房屋平面图，显示35号以西相邻的门面房即为公园入口转角处门面房，呈内弯圆弧状。此后，被告委托某建筑设计院设计绘制了 “新元小区详规调整图”，对房屋和公园大门规划进行了调整。
　　同年6月12日，被告召集原告开会，通报规划调整后的规划方案，可能导致原告回迁房面积减少的情况。该会议记录载明：“徐某（被告方副经理）：……根据市规划的要求，考虑新元小区的宝塔与谢眺楼视线走廊，对我新元小区南大门入口处的物业管理用房进行适当调整，调整的范围基本保持原样不变，去掉转角处的一个三角形的拐角，可能造成食品公司回迁房的面积减少。为此，请食品公司能理解，关于减少的部分面积，如何处理，待房屋建成后，再做商订。” 王某（原食品公司法定代表人）：“规划调整，但涉及到我公司回迁的门面房面积减少，到底减少多少目前数据还没有得出来，如果减少的门面房面积，今后在计算上，我们不能按文件标准计算，要给我们亏损企业加大补偿，给予弥补。”事后，被告调整了公园人口转角处1号、2号右边依次是2号楼的36 号、35号门面房（此前，平面图显示1号、2号右边即为2号楼35号门面房, 无36号门面房），左边是上二楼的楼梯间通道。随后，被告将36号门面房以每平方米人民币7472. 33元的价格预售给第三人周某，双方签订《房屋购销合同》一份。
　　后来，原告发现自己所回迁的1号、2号门面房的建筑面积明显不足，且在1号、2号门面房与2号楼35号门面房之间出现了 36号门面房，遂找到被告，经房屋测绘部门测量的3号裙楼的底层1号、2号门面房建筑面积为 40. 27平方米，2号楼36号门面房建筑面积为44. 70平方米，遂于2002年5 月20日向法院起诉，要求按市场价赔偿减少20. 51平方米面积的损失。
　　【审判】
　　审理认为：被告是具有房地产开发经营资质的企业，在开发新元小区中, 需要拆迁原告的房屋，与原告签订了房屋拆迁安置协议，原告回迁被告拟开发的部分门面房。双方就回迁的门面房位置及价格等事宜又签订了一份购房合同，该份合同实际上是具有拆迁利益补偿性质的合同。合同约定了回迁门面房的具体位置、价款、付款、交房期限，以及违约责任等内容，双方意思表示真实，又不违反法律规定，该份合同有效。
　　合同签订后对双方均有拘束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行确定的义务。被告应当向原告交付合同约定的60. 78平方米面积门面房。在合同履行中，被告调整规划设计方案，在2号楼35号门面房与3号裙楼公园人口转角处1号、2号门面房之间设计了朝向民族路36号门面房。如不增建，被告在实际履行合同中可以使1号、2号门面房建筑面积达到或超过60. 78平方米，满足原告要求，实现合同S的。而被告建造了 36号门面房，并将该房出售给第三人，原告房屋面积减少20.51平方米，致使原告预购 60. 78平方米面积房屋的合同目的及足额回迁的预期利益不能实现，被告主观上存在违反合同的恶意，客观上造成原告经济损失，应予赔偿。
　　被告调整房屋规划设计方案后，虽然通知了原告，但原告要求加大补偿，被告亦认同可以协商，双方未达成协议，双方对面积不足处理约定不明。根据合同约定实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5%时，每平方米价格保持不变，房价总金额按面积调整，应理解为双方对建筑面积合理误差的处理，而本案因房屋平面结构的变更造成原告预购面积大幅度减少，不属于合理误差的情形，不适用合同中该条款的规定。
　　因原告是产权调换房屋，具有拆迁补偿利益，其损失的计算，不能按照《商品房销售管理办法》的规定，也不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的有关规定，应当参照购买36号门面房的市场价格人民币7472. 33元/平方米计算，扣除原告购房1680 元/平方米，其差价人民币5792. 33元/平方米来赔偿原告损失，才能弥补原告的损失。被告辩解原告房屋面积不足，根据合同第五条规定，按合同约定价款增补、退减房款，而不是市场价赔偿不足面积房款的意见不能成立。因被告在合同中约定面积差为5%,但实际上相差20. 51平方米，占原告所购房屋面积的1/3，明显存在恶意，按照合同约定补、减，损害了原告的利益，违反诚实信用原则，该辩解不予采纳。、
　　为此，依据《中华人民共和国合同法》的规定，判决：被告某开发公司于本判决生效之日起二日内赔偿原告食品公司房屋建筑面积减少的经济损失人民币 118800. 60 元（20. 51 平方米 x5792. 33 元）。

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