【合同定金的认定及其处理】
发布日期:2014-03-02 作者:110网律师
一个合法的定金条款或定金合同必须具备以下几个条件:
1?双方关于定金的约定必须订立合同且采取书面形式。此合同可以是单独的完整的合同(定金合同),也可以作为商品房买卖合同的一个条款(定金条款)而存在。当商品房买卖合同为口头合同时,定金合同也可以用定金收受方即开发商出具的定金收据代替。
2?定金的约定必须是在主合同(即商品房买卖合同)有效成立后才具备法律效力。如果,商品房买卖合同因某种原因无效、被撤消或者其他原因而消灭,定金的收取均构成了不当得利,应予返还。
3?定金的给付额由双方当事人约定,但总数不得超过商品房买卖合同中房屋价款总额的20%。其超过的部分不具有定金的性质,不适用“无权要求返还”或“双倍返还”的规定,应当按实际数额退还给购房人或者作为预付款使用。
4?定金合同从实际交付定金之日起生效。
所谓的“定金罚则”,是为了加强合同双方当事人履行合同的心理压力而制定的法律规则。给付定金一方,即购房人,如不按合同的预约正式订立合同,或者不履行有效成立的合同的条件(如按时支付房屋价款),或者要求解除有效成立的合同,无权从开发商处收回定金;收受定金的一方,即开发商,如不按合同预约正式订立合同,或者不履行有效成立的合同,或者要求解除有效成立的合同,则必须向购房人双倍返还定金。
广州朱俊凯律师提出,在实践中,定金罚则在认购条款或认购合同中的适用条件应是:如果因为合同一方无故不履行在认购书中约定的时间内,到约定的地点去签订商品房买卖合同的义务,或一方擅自改变在认购书中双方已经确认同意的条款,比如房屋的基本状况、价款等导致商品房买卖合同无法签订的,则系因当事人一方原因造成本约无法签订,应对该方适用定金罚则。
如果商品房买卖合同未能签订是因为不可抗力,或无法预见的客观情势的变化,或双方就认购书中没有提及的签约细节和其他条款,进行协商不能取得一致的原因所造成,则可认定非因一方原因,而是因不可归责于当事人双方的事由造成本约的无法签订,双方对此互不承担违约责任,开发商应将定金原额返还,而不应适用定金罚则。所以,适用这一规则的另一前提就是双方当事人一方存在过错。在实践中,如果买卖双方经协商同意采用定金罚则,那么对于定金的交付和金额,可以写进补充协议。
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