房屋交易表见代理行为的确定

发布日期：2014-05-04 作者：110网律师

前几日，笔者朋友购买房屋，因为有一些合同的问题问笔者。笔者在了解了有关购买的来龙去脉后，发现了问题，并及时提醒朋友，朋友经过核实，确定存在问题，从而避免了纷争，并且实的保证自身利益不受侵害。该案例就涉及到了关于买卖合同中的表见代理问题，很典型，有必要引起重视。
事情大致情况是，朋友购买该房屋产权人的两套房屋，他咨询我的是第二套的购买。房屋购买存在先后，在购买第一套房屋时，产权人委托自己的儿子进行代理，出具的有相应的授权手续，不存在委托的瑕疵。而在后来购买第二套房子时，依然是房主的儿子与朋友接触，但是并没有授权手续，朋友当然认为存在授权，判断依据是亲属关系以及第一次的交易情况。事实上后来核实，房主对于第二套房屋买卖并没有进行授权，并及时向朋友进行了释明，从而避免了纷争的发生。
这种交易在实践中比较普遍，绝非个例。怎么去避免这样的纠纷的发生，怎么区分是不是表见代理显得十分重要。依据《合同法》第49条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理构成要件，实践中一般依据四要件。1、代理人须无代理权。2、无权代理人代理被代理人签订的合同，需要符合合同成立生效的条件。3、无权代理人须有被授予代理权的外表或者假象。4、相对人主观上须为善意。该案例中，代理人没有代理权，合同也符合合同成立生效的条件，最重要的就是区分无权代理人是否有被授予代理权的外表或者假象以及主观上是否是善意。仅仅从存在亲属关系以及第一的交易行为就相当然认为存在表见代理是不够严谨的。对于类似房屋的大宗交易，对于买卖双方的注意义务的要求更为严格，对于存在代理关系的书面授权的审核是最为基本的要求。否则主张善意以及存在授予代理权的外在表现很难获得法院的支持。
案件比较简单，但是却足够警示交易人，严格审核手续以及合同，虽然会有一时的成本，但是却能够避免纠纷和争议的发生，避免更大的成本投入和利益损失。
涉及大宗交易，最为稳妥的办法还是聘请专业人士提供法律帮助，如有条件，可以聘请家庭律师，将纠纷消弭于萌芽。

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