北京市人民法院对房屋租赁纠纷案件的审理及靳双权律师的专业点评

发布日期：2014-08-04 作者：靳双权律师

基本案情：

原告马某、张某诉称：二原告系夫妻关系。2010年8月1日，原告马某与被告王某签订了《店铺转让协议》，约定被告将位于北京市宣武区XX105—2和106号的北京XX健身俱乐部（XXX会所）转让给马某；转让费总额共计56万元，包括该会所的全部经营管理权及会所内的所有物品；双方签订协议当天支付10万元，在保证房屋租金不变或降低、租期不变或延长的情况下，由王某协助马某完成与底商出租人签订新的房屋租赁合同，并办理新工商营业执照所需证明材料后支付10万元；余款自2010年8月起分三年时间每月支付1万元。协议签订后，马某依约向王某共计支付了236 000元，双方对转让的店铺进行了交接。2010年8月15日，王某协助马某以原告张某的名义与XXX的出租人重新签订了《房屋租赁合同》，在该合同的承租人一方手写加上了王某为共同承租人，在备注中王某表示“我本人同意关于房屋租赁事项只针对张某一人”。对于XXX105—2号底商，王某未能按转让协议要求协助马某予以继续承租，导致马某前期对店铺的内部改造、装饰及部分室外灯箱等全部浪费掉。目前，马某只能在XXX进行经营，营业面积减少178平方米，并且，不得不重新设计布局及装修。2010年11月初，马某开始对106号房屋进行装修，11月24日，被告王某在无理要求马某增加转让费未果的情况下，擅自将XXX106号马某雇佣的装修工人撵出，将房屋上锁，致使装修工作全面停止。当天，马某报“110”，由当地派出所警察出面进行调解，未能说服被告停止胡闹。12月8日，王某再次将106号房屋上锁。王某的行为已经严重违反了双方的约定，侵犯了二原告的利益。在此期间，王某未按照约定将其在XXX106号注册的营业执照予以注销，反而在派出所调解时反复声称该店铺仍属其所有。鉴于被告的上述违约行为，二原告向法院提出如下诉讼请求：1、判决认定原告马某与被告王某签订的《店铺转让协议书》合法有效，被告应当按照协议约定继续履行其合同义务；2、要求被告退还多支付的转让费用86 436元、同时判令被告赔偿因擅自锁店门给原告造成的经济损失181 966元；3、判令被告注销其在XXX的工商营业执照；4、判决二原告按照《店铺转让协议书》的约定停止支付后续转让费用；5、本案诉讼费由被告承担。
被告王某辩称：一、被告已经依照约定全面履行了《店铺转让协议》，1、向二原告提供了经营所需的所有物品，自2010年8月1日起，上述店铺已由二原告自主经营；2、协助二原告与出租人办理了106号房屋租赁合同；3、协助二原告办理了工商登记手续；4、协助二原告办理了105—2号店铺的租赁事宜，使得二原告从去年8月起可以直接向出租方交纳房屋租金。二、二原告未依约履行《店铺转让协议》；1、二原告在去年8月1日接管店铺后，由于存在诸多经营问题，8月12日即与舍宾公司终止了合作的健身项目，而该健身项目的经营场所正是在152-2号商铺。如果终止合作后，二原告尚继续租用105-2号房屋无疑是亏损，因此，从去年10月份开始二原告拒绝交纳105-2号房屋租金，并让被告解除该房屋租赁合同，被告不仅垫付了恢复房屋原状所需的装修费用37 000元，还承担了一个月改造期的租金损失15 833元，以上两项共计52 833元。2、二原告按合同约定只支付到2010年8月的转让费，即自9月份后无理拒绝支付转让费，严重违反了合同约定。3、由于二原告的违约导致卫生许可不可能在一个月内办理完毕。协助二原告办理工商营业执照后，即8月5日被告即协助申请卫生许可。从业人员的健康证是办理卫生许可的必需文件，由于二原告的原因，在9月21日才办理了健康证，导致被告不可能协助二原告在签约一个月之内办理完毕。三、法院应驳回二原告的诉讼请求；由于以上事实及证据，可以看出，签定合同后，被告积极履行合同义务，协助二原告办理相关经营手续，由于二原告的经营方式改变，导致其缩减经营项目，缩小营业项目，与被告毫不关联。并且，二原告从2010年9月即拒绝履行自己支付转让费的义务，严重违反了合同约定，请求法院依法驳回二原告的全部诉讼请求。
经审理查明：二原告系夫妻关系。北京XX健身俱乐部（XXX会所）系被告王某设立的个人独资企业，王某领有个人独资企业营业执照、税务登记证和卫生许可证并进行了经营，经营地点位于北京市宣武区XXX208号XXX首层底商106号和105-2号。2010年8月1日，原告马某与被告王某签订了《店铺转让协议书》一份，约定被告王某将自己位于北京市宣武区XXX208号XXX首层底商106号和105-2号的北京XX健身俱乐部（XXX会所）转让给原告马某。协议主要内容为：转让费及包含的具体项目：原告马某向被告王某支付的转让费总额为五十六万元人民币，上述费用包含该会所的全部经营管理权和会所内的所有物品，包括装修、装饰、设备、卫生许可证等（见协议第1条）。转让费支付方式：双方签订本协议当天，原告马某向被告王某支付人民币十万元整。王某在保证房屋租金不变或降低、租期不变或延长的情况下，协助完成原告与底商出租人签署新房屋租赁协议和办理新工商营业执照所需的证明材料，马某拿到上述材料当天，向王某支付人民币十万元整；余款自2010年8月起至2013年7月共计36个月中，马某每月月中支付王某人民币一万元，三年合计36万元（见协议第2条）。该房房租王某已交至2010年8月15日，马某应向王某支付半个月房租，共计1666.7元（见协议第3条）。王某在本协议签署前，应注销其在XXX106、105号的工商营业执照。本协议签署后，王某主动协助配合马某完成房屋租赁转签、工商营业执照办理、卫生许可证申办、户外灯箱广告城管登记许可、消防合格证、物业许可等重要事项以及与原美容健身产品各供应商合同转签。如上述事项签订本合同后1个月内未能办下来，马某将不再向王某支付剩余的三年每月壹万元的转让费。同时，马某将保留该店的全部经营权和店内物品所有权（见协议第4条）。王某应在2010年8月1日，向马某提供房屋及设备全部全套钥匙、电卡、天然气卡、各种设备遥控器、美容健身仪器及消耗品。王某原库存美容产品，马某保留所需的部分，并向王某支付留下的美容产品货款（见协议第5条）。马某承诺接收王某遗留的全部美容健身客人。（见协议第8条）。王某原客人如果提出退原王某办理的美容健身消费卡并退钱，由王某全权负责退卡、退钱，与马某无关。如原客人对原美容健身包卡项目内容的理解与王某交给马某接收时阐述的内容不一致，由此产生纠纷，由甲方负责处理解决（见协议第9条）。
上述协议签订后，在被告王某的协助下，原告张某于2010年8月15日与北京市宣武区XXX208号XXX首层底商106号的出租方XXX办理了该店铺的房屋租赁合同。王某在该合同下端注明：“我本人同意关于房屋租赁事项只针对张某一人。租赁期为2010年8月15日至2016年12月31日。年租金为24万元。”
2010年10月14日，被告王某与北京市宣武区XXX208号XXX首层底商105号的出租人XX签订了《退租协议》，协议开篇为：由于乙方（王某）经营原因，乙方决定退租。按照该协议，王某应从2010年10月15日至2010年11月15日一个月内撤出全部经营物品，并将该房恢复到初始出租时状态。庭审中就此王某出具了装修款收据3张，价款为3.5万。
2010年10月20日，王某收到原顾客交纳的1.6万元分利款，出具如下说明：“XXX分利壹万陆仟陆佰元整，已存入该公司帐户，按双方合作后的口头约定，该笔分利归XXX所有，特证明该笔分利已收到。收款人：王某2010、10、20”。
此后，原告张某在上述地址重新申请了个体工商户营业执照，字号为“XXX商贸中心”，经营者张某。营业执照有效期自2006年4月19日起至2009年4月18日止。地址：北京市西城区XXX208号XXX首层底商106号、建筑面积308平方米。
后被告认为转让费过低，要求二原告增加或一次性支付转让费，遭到拒绝后，被告曾经于2010年11月24日，将西城区XXX208号XXX首层底商106号上锁，双方为此发生争执，二原告报警。
2010年12月23日，北京市西城区XXX208号XXX首层底商106号的产权人XXX为原告张某出具了《通知》，内容如下：“张某先生：鉴于您同王某女士与我签定的属于我名下房产（北京市西城区XXX208号XXX首层底商106号（面积308.35平方米）的房屋租赁合同，王某女士备注签写以后关于合同执行事宜都由张某先生您一人负责，因此我本人特此通知。关于我们签定的合同执行事宜只对您一人接洽，并由您全面负责一切相关事宜，按照合同约定执行并承担一切责任。产权人XXX”。
另查：
一、2010年8月1日双方签订本协议当天，原告马某向被告王某支付了10万元转让费，此后又依照协议支付了10万元。2010年8月二原告向王某支付了1万元转让费。2010年10月20日，王某收到原顾客交纳的1.6万元分利款，二原告要求将上述款项折抵转让费，王某不同意。在庭审中，二原告表示自己已将转让费支付至2010年11月下旬（包含1.6万转让费），同时表示之所以未继续向被告支付转让费，是因为被告曾经干扰其对店面进行正常装修。被告只认可二原告交纳了20万元及2010年8月当月的1万元转让费，但双方对此均未提供任何证据。
二、关于二原告未与争讼的105—2号店铺房主签署房屋租赁合同一节，双方均强调系对方原因所导致。二原告表示系由于被告挑唆房主擅抬房屋租金所致，被告则认为是二原告因经营纠纷与舍宾公司终止合作，而该健身项目的经营场所正是在152-2号商铺。为避免亏损，二原告于去年10月份开始拒绝交纳105-2号房屋租金，并让被告解除该房屋租赁合同。二原告承认终止舍宾项目一事，表示该行为与是否租赁152-2号商铺无关。但双方对于上述的各自主张均未向法院提供相关证据证明。
现二原告以被告严重违反约定为由，要求法院判令；1、认定原告马某与被告王某签订的《店铺转让协议书》合法有效，被告应当按照协议约定继续履行其合同义务；2、要求被告退还多支付的转让费用86 436元、同时判令被告赔偿因擅自锁店门给二原告造成的经济损失181 966元；3、判令被告注销其在XXX的工商营业执照；4、判决二原告按照《店铺转让协议书》的约定停止支付后续转让费用；5、本案诉讼费由被告承担。
被告不同意二原告意见，经法院调解，双方当事人各持己见。

法院判决：

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、原告马某与被告王某签订的店铺转让协议合法有效，原告马某及张某与被告王某均应当按照协议约定履行后续合同义务。
二、驳回原告马某及张某的其他诉讼请求。

律师点评：

原告马某与被告王某签订的店铺转让协议系双方当事人的真实意思表示，且协议主要内容未违反法律、法规的限制性规定，该协议合法有效。被告王某依据协议已将被转让会所的全部经营管理权和会所内的所有物品交付给二原告，并协助二原告办理了与106号底商出租人签署新房屋租赁协议和新工商营业执照所需的相关证明材料，双方对转让的店铺进行了交接，二原告亦按照约定，向被告支付了20万元转让费和部分应分期支付的转让费用，在该地址注册了新的工商营业执照，并实际进行了经营，仅由于王某擅自锁店门影响到二原告的正常装修后，二原告才中止向后者继续支付转让费。至此双方当事人已履行了合同的大部分义务，故双方均应当按照协议约定履行后续合同义务
由于此案系原、被告双方因店铺转让协议引发的合同纠纷案，而二原告提出的被告擅自锁店门给其造成经济损失的索赔案系财产损害赔偿，非因本案店铺转让协议所约定的协议内容，与本案不属同一法律关系，本案对此不予合并审理，对此纠纷，二原告可另案起诉解决。
对于二原告要求将被告收取的客户分利款1.66万元抵做转让费一节，被告虽然表示不同意，但鉴于二原告交纳的转让费包含该会所的全部经营管理权和会所内的所有物品，且被告曾明确承认按双方合作后的口头约定，该笔分利归原告马某经营的XXX所有，现二原告要求将上述费用折抵做转让费，并无不当，法院对此予以支持。
关于二原告要求被告注销其在XXX106、105号的工商营业执照之请求，法院认为，二原告的上述请求虽然具有合同依据，但鉴于注销营业执照的前提条件是依法成立清算组织并将相关债权债务清理完毕，且营业执照的注销需要执照照主（被告）的主动申请，该注销行为非民事诉讼的受案范畴，本案对此节不予处理。原告如对工商部门在同一地址审批两份营业执照之决定存有异议，可通过相关行政程序申请解决。
双方当事人虽然在庭审过程中均强调系由于对方的原因导致二原告与105—2号的房主未能达成房屋租赁，但由于二原告对被告挑唆房主擅抬房屋租金及被告对其主张的二原告因与舍宾公司终止合作，为避免亏损而拒交房屋租金，并令其与该房主解除房屋租赁合同一节均未向法院提供相关证据证明。法院对双方当事人的上述陈述均不予采信。
原告马某与被告王某虽然在转让协议中约定王某在保证房屋租金不变或降低、租期不变或延长的情况下，协助原告完成与底商出租人签署新房屋租赁协议，但由于原告马某与被告王某约定的五十六万元人民币转让费仅包含该会所的全部经营管理权和会所内的所有物品（包括装修、装饰、设备、卫生许可证等），未包括店铺租赁内容，且二原告未能提供任何证据证明其未能与争讼的105—2号店铺房主签署房屋租赁合同系房主擅抬租金或由于被告原因导致，另被告王某依据协议已协助配合二原告完成了建筑面积达308平方米的106号底商的房屋租赁转签、工商营业执照办理、卫生许可证申办、户外灯箱广告城管登记许可、消防合格证、物业许可等重要事项以及与原美容健身产品各供应商合同转签并将会所内的所有物品交付给二原告，二原告此后亦按照约定向被告支付了另外的十万元转让费并主张已向王某支付了去年8、9、10、11月（11月为下旬）的转让费，且称后由于王某干扰二原告对店面进行正常装修才中止向后者继续支付转让费，故二原告以105—2号店铺未谈下来为由要求被告降低转让费同时停止支付后续转让费用之诉讼请求，理由不充分，法院不予支持。

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